Teoretické aspekty problematiky správy a údržby bytových domů

1 Úvod

Detailní pohled na současný stav nakládání s funkčními díly staveb v průběhu jejich životnosti ukázal, že existující běžná ekonomická pravidla je důležité rozšířit a prohloubit. Detailní pohled byl impulsem k doporučení nových forem procesů údržby pro zlepšení současného stavu. Jde především o analýzu současného stavu, využití nástroje Facility managementu jako nové metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údržby bytového fondu, včetně počítačové podpory rozhodovacích procesů. Navrhovaná metodika pro výběr technickoekonomického řešení údržby a obnovy bytových domů z hlediska udržitelného rozvoje pak představuje praktické využití poznatků, které vyplynuly z prací autorů [2].

2 Údržba a obnova v kontextu životního cyklu staveb

Význam údržby a obnovy staveb v kontextu nákladů životního cyklu staveb, jejich užitků v souvislosti se zachováním udržitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se dostává nalezení vyváženého vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním prostředím na straně jedné a zátěží životního prostředí na straně druhé v celém životním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou energie, včetně využití obnovitelných zdrojů.

Velký počet realizovaných staveb během minulého století je určitým signálem ke zvýšení technické péče o jejich konstrukční systém a také o jednotlivé konstrukční prvky tohoto systému. Vzhled staveb a jejich funkčnost jsou převážně dány jejich údržbou a ta je závislá na aktivitách majitelů a správců nemovitostí (státu, obcí, společností, družstev i fyzických osob).

Údržba je obecně charakterizována jako řada preventivních a jiných opatření prováděných na stavbě tak, aby po dobu své životnosti mohla stavba plnit všechny své projektované funkce. Tato interpretace dává nový pohled na význam nákladů na životní cyklus stavby, který je založen zejména na průběžném kalkulačním upřesňování nákladů prohlídkami stavebních konstrukcí.

Úloha vlastníka stavebního objektu nebo jeho správce v problematice trvale udržitelného životního cyklu stavby neměla by být orientována jen na optimalizaci zmíněných celkových nákladů na životní cyklus stavby, ale i na věcné řešení stavby, včetně stanovení rozsahu předepsané údržby jednotlivých konstrukčních prvků. Vezmeme li v úvahu, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov a hal se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně, je to doba, kterou ovlivňují tři generace vlastníků.

V programu zvyšování kvalifikace bude zakotvena otázka aplikace nových forem řešení procesů údržby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení jejich užitku z hlediska užívání, životnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich životnosti. Tyto činnosti jsou v současnosti zahrnovány pod pojem životní cyklus stavby (life cycle – LC) (Obr. 1). Snahou všech řešení nyní používaných je propočítat celý nákladový životní cyklus (life cycle costs – LCC). Jeho základním atributem je trvanlivost navrženého stavebního objektu.

Součástí tématu bude především charakteristika a definice základních technicko-ekonomických úloh udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, nástrojů finančního plánování obnovy a zhodnocení budov. Součástí je také nastínění problematiky provozu, správy a údržby a stručné shrnutí vývoje této problematiky.

Metodika této části výuky vychází z poznatků teorie životního cyklu staveb a udržitelného užitku.

Obr. 1: Základní fáze životního cyklu objektu pozemních staveb

3 Metody hodnocení životního cyklu a jeho nákladů

Vyspělé země postupně přirozeným vývojem spějí k vytváření metod pro komplexní hodnocení kvality budov (tedy hodnocení „udržitelnosti“ budov) a k postupnému zavádění do praxe. Neexistuje jednotná metoda pro komplexní hodnocení kvality budov v průběhu celého životního cyklu. Na základě metodologie definované v souboru norem EN ISO 14000 byla vyvinuta celá řada výpočetních modelů a softwarových nástrojů, které se liší cílem a rozsahem analýzy, stanovením rozlišovací úrovně a podrobností systémového modelu.

Dosud však nebyl ustanoven mezinárodní standard pro komplexní hodnocení kvality budov. Česká republika navázala v roce 2005 na mezinárodní skupinu GBC (Green Building Challenge), která vyvíjí metodiku GBTool. GBTool byl přejat jako inspirace metodického postupu a v roce 2006 byl vytvořen předběžný strom hodnocených kritérií, byly nastaveny kriteriální meze (benchmarky) a váhy mezi nimi. Pracovní název nového českého nástroje je VI@ZE 2006

Hodnocení budov a celých obytných souborů z hlediska širšího spektra kritérií udržitelnosti se postupně stává v některých vyspělých zemích respektovanou metodou hodnocení komplexní kvality výstavby, sloužící zpravidla k jejich neoficiální certifikaci. Lze očekávat, že vybrané metody se postupně stanou v určitých zemích nebo regionech standardem umožňujícím vzájemné porovnávání kvality jednotlivých řešení.

Určování nákladů životního cyklu (LCC) je metodou vhodnou k analýze celkových nákladů pořízení, užívání, údržby a služeb za celou dobu životnosti produktu včetně nákladů na likvidaci. LCC analýza může poskytnout důležité výstupy v rozhodovacích procesech, zvláště při

• vyhodnocení a porovnání alternativních investičních strategií,
• určení ekonomické životaschopnosti projektu,
• vyhodnocení a porovnání různých koncepcí údržby a změn dokončených staveb,
• výběru mezi různými stavebními materiály, prvky a systémy,
• zlepšení či změně provozu.

Náklady na opravu, údržbu, změnu dokončené stavby (maintenance life cycle replacements, tzn. „hard fm“), nemají konstantní průběh v rámci životního cyklu a proto je zájem účastníků výstavby, zejména investorů a uživatelů soustředěn právě na ně.

Obr. 2: Skladba nákladů v průběhu životního cyklu stavby

Analýza nákladů životního cyklu budovy LCC je zaměřena na optimalizaci nákladů v průběhu celé doby její životnosti. Výsledný výpočet LCC při relevantních vstupních datech, které se týkají technických parametrů konstrukčních prvků a časového období vzniku předmětných nákladů s nimi souvisejících, by měl být důležitým podkladem pro rozhodování investora, projektanta a budoucího uživatele pro výběr optimální varianty technického řešení stavby také s ohledem na ekologické aspekty a dlouhodobé ekonomické důsledky. Náklady spojené s realizací, užíváním a likvidací budovy lze rozdělit do 3 základních skupin.

Obr. 3: Fáze navrhování konstrukcí

Východiskem metod stanovení nákladů v České republice například na celkovou obnovu bytového domu je využití objemových (nákladových), podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov (dle přílohy č. 14 k vyhlášce č. 173/2000 Sb.), nákladového indexu a stupně poškození. Pro stanovení výše nákladů na opravy a údržbu stavebních objektů, které jsou podstatnou složkou nákladů životního cyklu stavby, bylo vytvořeno v České republice několik modelů:

• poměrový model nákladů,
• Buildpass, model technickoekonomické analýzy,
• metoda REMAB.

Buildpass, model technickoekonomické analýzy stavebních objektů

Model technickoekonomické analýzy umožňuje přesnější naplánování nákladů na opravy a údržbu v kratším časovém horizontu, dále může být využit pro posouzení různých variant navrhovaných stavebních úprav z hlediska budoucích nákladů na opravy a údržbu a úspor provozních nákladů. Zaměřuje se na analýzu oblasti nákladů a výnosů objektu v kontextu údržby a obnovy jednotlivých konstrukčních dílů. Řešení je realizováno pomocí webového rozhraní, přes které se zadávají informace o objektu a zpětně jsou vráceny výsledky analýzy. Schéma webového rozhraní a jednotlivé kroky řešení jsou znázorněny v [3]. Vstupní adresou k aplikaci je webová strana modelu analýzy http://www.buildpass.eu/new/.

Metoda REMAB

Metoda REMAB (Reconstruction and Maintenance of Buildings) [4] řeší systém péče o budovy, jejich údržbu, systém změn dokončených staveb. Je modelovým řešením problematiky Property Managementu, jehož cílem je dát vlastníkům budov nástroje pro efektivní spravování, udržování a změny nemovitého majetku. Metoda REMAB vychází v oblasti stanovování rizik z účelové modifikace metody FMEA (Failure Mode and Effects Analysis).

4 Závěr

Hodnocení životního cyklu staveb a stanovení jejich nákladů má za cíl vyčíslit ekonomickou náročnost péče o technický neboli fyzický stav stavebního objektu a tím předem definovat míru jeho udržitelnosti a náročnost na provoz a užívání. K tomu, aby bylo možno tyto aspekty sledovat a stanovit v provozní fázi životního cyklu staveb, byly vytvořeny modely, které pomáhají při určování nákladů na údržbu a obnovu stavebních objektů, jsou to poměrový model nákladů, Model technickoekonomické analýzy Buildpass a poslední zmiňovanou byla metoda REMAB. Všechny tři zmíněné modely detailně hodnotí fyzický stav stavebních prvků a konstrukcí a modelují externí zásahy do fyzického stavu objektu.

Bibliografické citace

• [1] KUDA, F. a kol. Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu s osvědčením č. 04-ÚÚR-318-2011/01-WD-05-07-3 o uznání uplatněné certifikované metodiky v souladu s podmínkami Rady pro výzkum, vývoj a inovace a „Metodiky hodnocení výsledků výzkumu a vývoje“. Professional Publishing, první vydání, 2011, ISBN 978-80-7431-072-0, 35 stran.
• [2] Informačně technologický klastr, (služby související se správou, provozem a údržbou majetku a procesů s nimi spojených – FM) [Online]. 06-08-2006 [cit. 28-07-2006]. Dostupné na www.iteko.cz
• [3] MACEK, D., TOMÁNKOVÁ, J., SMEJKALOVÁ, A. Nástroje finančního plánování obnovy a zhodnocení budov Praha: ČVUT, 2004. 44 s. ISBN 80-01-03148-9.
• [4] MIKŠ L., MIKŠ R. Analýza vad staveb a jejich důsledků, In: České stavebnictví 2003, č. 7–8, s. 20–21, ISSN 1213-6468