Příliš mnoho proměnných ve stavebních prognózách

Ještě v červenci letošního roku rostla stavební produkce dle údajů ČSÚ meziměsíčně o 6,9 % a  meziročně o 2 %. Poté už čísla nebyla tak optimistická. Pokles byl přisuzován rostoucí inflaci a legislativním změnám, zejména pak zmatkům okolo nového stavebního zákona a digitalizace stavebního řízení. Stavební produkce v září meziročně klesla o 7,1 %, meziměsíčně byla nižší o 5,5 %. Orientační hodnota vydaných stavebních povolení vzrostla o 2,0 %. Meziročně bylo zahájeno o 44,8 % bytů více, dokončeno bylo o 24,7 % bytů méně. Výhled na rok 2025 ale už tak pesimistický není.

Očekávaný růst a ekonomické oživení

Podle výsledků Kvartální analýzy českého stavebnictví 4/2024 je očekávaný růst zčásti podpořen nadějemi na ekonomické oživení, které by mohlo stimulovat investice do stavebních projektů a infrastruktury. Ředitelé a manažeři ve stavebním sektoru se domnívají, že po překonání současných výzev může následovat období růstu, které nejenže obnoví tempo předchozích let, ale přinese i nové příležitosti pro rozvoj celého odvětví.

„Rok 2025 by měl být rokem oživení. Ředitelé stavebních společností očekávají pozitivní změny, které by mohly přispět ke stabilizaci trhu a k růstu celého odvětví. Stavební sektor v České republice očekává v roce 2025 růst trhu stavebních prací o 0,8 %, a i v roce následujícím by měl tento pozitivní trend pokračovat. Trh by se mohl zvětšit průměrně o 1,9 %. Růst se předpokládá jak v oblasti inženýrských staveb (v roce 2025 o 0,7 %), tak u pozemních staveb (o 0,8 %). V roce 2026 by oba sektory mohly dosáhnout zvýšení průměrného růstu o 1,9 %.“ píše se ve zmíněné analýze.

Také developeři hodnotí současný stav jako období očekávání. Analytici Prague Development Fund hovoří o tom, že zájem o pořízení vlastního bydlení je stále velmi silný, realizace stavebních projektů se ale stále častěji odkládá. Hlavním důvodem je podle této studie pomalý pokles úrokových sazeb hypoték, který zdržuje dynamiku trhu.

„Banky sice pomalu snižují sazby, ale nikoli dostatečně rychle, aby to zásadně motivovalo investory k akci. Významným faktorem pro další vývoj je tedy očekávání, že úrokové sazby klesnou pod hranici 4 %. Navzdory současným překážkám zůstává pořízení nemovitosti stále jedním z nejlepších způsobů investování. Ceny totiž rostou rychleji než inflace a ceny stavebních materiálů. Držení peněz na účtech v dlouhodobém horizontu znamená ztrátu jejich hodnoty, zatímco nemovitosti jsou stabilní a výhodnou investicí,“ píše se ve studii.

Nutno dodat, že dle Kvartální analýzy českého stavebnictví 4/2024 sice její analytici doufají, že ceny stavebních materiálů a práce v dalších letech poklesnou, přičemž velcí výrobci a prodejci zde ale naznačují, že v dohledné době jistě nedojde k žádnému výraznému poklesu cen.

„Nárůst cen stavebních prací a materiálů se výrazně projevuje na dostupnosti bytů. Stále vyšší náklady na výstavbu způsobují, že vlastní bydlení se pro mnoho lidí stává nedostupným. Ohroženi jsou menší developeři, kteří nedokážou vyjednat tak výhodné podmínky jako větší hráči na trhu. Ti mají lepší pozici k vyjednávání s dodavateli a mohou díky rozsahu svých projektů dosáhnout i nižších cen, což umožňuje některým z nich nabídnout nové byty za nižší ceny,“ vysvětlují oslovení developeři. Zásadní zlevnění je ale podle nich také v nedohlednu. Český trh (tak jako i v jiných oblastech) zůstává i nadále pod tlakem vysokých cen a těch podnikatelských skupin, kterým takovýto stav vyhovuje nehledě na spotřebitele (raději nabídnou slevy méně prodejného zboží v honosných marketingových akcích). Podle ČSÚ se stavební práce v srpnu 2024 oproti loňsku zdražily o 1,7 %. „Přestože ceny stavebních materiálů zůstávají víceméně stabilní, stále se nacházejí ve srovnání s okolním civilizovaným světem na vysoké úrovni, což výrazně ovlivňuje celkové náklady na nové projekty. To vše v kontrastu s loňským rokem, kdy ceny stavebních prací meziročně vzrostly o 6 % a stavební materiály zdražily o 3,8 %,“ ukazuje analýza ČSÚ a sledování vývoje cen stavebních materiálů ÚRS (zde).

Ministerstvo financí ČR předpokládá v roce 2025 pokles průměrné míry inflace, což by mohlo dle jejich interpretace vést i ke stabilizaci cen stavebních materiálů a nákladů, a tím také výrazněji povzbudit investice do stavebnictví.

„Meziroční inflace se od počátku letošního roku po téměř třech letech pohybuje mezi 2 a 3 %, kde by se kromě samého závěru letošního roku měla udržet po celý horizont predikce. Proinflační zahraniční nabídkové faktory výrazně oslabily a domácí poptávkové tlaky jsou dále tlumeny zvýšenými měnově-politickými sazbami, k čemuž letos navíc přispívá restriktivní působení fiskálního konsolidačního balíčku. Průměrná míra inflace by tak letos mohla klesnout na 2,4 % a v roce 2025 dále na 2,3 %,“ oznámilo Ministerstvo financí ČR, včetně informací ohledně podpory a dostupnosti bydlení. Představena byla rovněž aplikace, která ukazuje, jak vypadá situace v České republice v oblasti dostupnosti bydlení (zde).

Datové vrstvy, zobrazené v interaktivních mapách, grafech a tabulkách, pokrývají různé pohledy a využívají nejnovější data – od tržních trendů přes šetření mezi domácnostmi až po podporu státu. Data také umožňují získat obraz o rozdílech mezi regiony a různými skupinami obyvatel. Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR.

Pomohou rekordní investice?

Jak již bylo řečeno, výše zmíněné analýzy předpokládají v roce 2025 oživení trhu a růst. Vycházejí, kromě jiných dat, hlavně z optimistické makroekonomické predikce Ministerstva financí ČR, která předpokládá růst HDP za rok 2024 o 1,2 %, což by mohlo pozitivně ovlivnit stavebnictví i v dalších letech. Mnohé si slibují i od návrhu státního rozpočtu na rok 2025, který obsahuje rekordní investice do dopravní infrastruktury a veřejných projektů, což by mělo pomoci zajistit stabilní poptávku po stavebních pracích. Pozitivní zprávou je také to, že se předpokládá pokles průměrné míry inflace, což by mohlo vést ke stabilizaci cen stavebních materiálů a nákladů, a tím povzbudit investice do stavebnictví.

„Investice státu budou směřovat především do dopravní infrastruktury, kapitálové výdaje Ministerstva dopravy ČR dosáhnou celkové výše 93,3 mld. Kč včetně zdrojů z EU (nárůst o 51 mld. Kč). Rozestavěno je aktuálně 42 úseků dálnic a v příštím roce se zahájí výstavba dalších více než 100 km, například Pražského okruhu v úseku z Běchovic k D1, další část dálnice D35 do Lipníka nad Bečvou nebo obchvat Břeclavi. Rozšiřovat se budou také železniční koridory,“ upřesnil ministr financí Zbyněk Stanjura a potvrdil, že trh i tržby ve stavebnictví by v roce 2025 měly růst.

Aktuální průzkumy CEEC Research mezi stavebními firmami vnímají kroky vlády víceméně pozitivně, přičemž příznivá očekávání podle slov respondentů nepramení pouze z aktuálních makroekonomických předpovědí, ale také z podpory dostupného bydlení, což by mělo zvýšit poptávku po pozemní výstavbě (například programy na výstavbu nájemních bytů a rekonstrukce stávajícího bytového fondu). Stabilizace cen stavebních materiálů po předchozích zdraženích navíc firmám usnadňuje plánování a realizaci projektů v obou těchto klíčových sektorech.

„Aktuální vývoj českého stavebnictví vykazuje smíšené signály. Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) stavební produkce v roce 2023 meziročně vzrostla o 2,5 %, což naznačuje mírné oživení sektoru. Navzdory tomuto růstu čelí stavební sektor několika výzvám. Jednou z nich je nefunkční digitalizace stavebního řízení a dalším faktorem je nedostatek kvalifikované pracovní síly, který omezuje kapacity firem a může brzdit realizaci projektů. Celkově lze říci, že české stavebnictví prochází obdobím mírného růstu, avšak čelí významným výzvám, které je třeba řešit pro udržení a posílení tohoto trendu. Klíčové bude zlepšení digitalizace stavebního řízení a řešení nedostatku kvalifikované pracovní síly,“ komentuje data ředitel společnosti CEEC Research Michal Vacek, přidává některé grafy a názory zástupců firem.

„V roce 2025 očekáváme větší rozhýbání stavebního trhu, potažmo rostoucí zájem o stavební materiály. Za rozhýbáním výstavby stojí postupné uklidňování nestabilního trhu a magická hranice hypotečních úrokových sazeb, která by se v první polovině roku mohla dostat pod 4 %. To výrazně ovlivní zájem investorů o stavbu domů. Podle našich interních dat lze říct, že touha po vlastním bydlení u investorů nezmizela, avšak v souvislosti s tuzemskou ekonomickou situací, která nebyla v posledních měsících příznivá, se rozhodli investice do vlastního bydlení odložit a vyčkat na lepší podmínky financování,“ dodává k vývoji generální ředitel a jednatel společnosti Wienerberger Kamil Jeřábek a potvrzuje tak i data, která vyplývají z průzkumu CEEC Research.

Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group vidí situaci na stavebním trhu také pozitivně: „Očekávám výrazný narůst především u bytových staveb. Poptávka po bytech letos extrémně narostla a blíží se úrovni z dosud rekordního roku 2021. Zájem o byty i ochota firem začít stavět navíc ještě poroste s dalším poklesem úrokových sazeb, i když nejspíš nebude tak rychlý, jak se ještě nedávno předpokládalo.“

Pozitivní vývoj ve stavebnictví zaznamenají i tržby stavebních firem

Vyšší tržby předpokládají firmy zaměřené na pozemní stavby, které odhadují navýšení o 2,4 % v roce 2025 a o 2,9 % v roce 2026. Důvodem je podle nich snadnější přístup k financování, který zahrnuje podporu bank a hypotéky. Rezidenční a komerční projekty tak mají lepší zázemí pro rychlou realizaci. Pozemní stavby kromě toho podléhají méně složitým povolovacím procesům než velké inženýrské projekty, což zrychluje průběh výstavby a návratnost investic.

Firmy specializující se na inženýrské projekty, jako jsou silnice nebo infrastruktura, jsou v odhadech zdrženlivější, předpokládají růst o 1,4 % v roce 2025 a 2,1 % v roce 2026. Jsou závislé na státních investicích a rozpočtových omezeních a jejich realizaci často ovlivňují sezónní podmínky. Zakázky mají stavební firmy nasmlouvané v průměru na devět měsíců dopředu. Pro 31 % z nich to znamená více zakázek než ve stejném období minulého roku, u 33 % firem zůstává doba nasmlouvaných zakázek stejná. Ředitelé stavebních firem uvádějí, že jejich kapacity jsou využity až na 93 %, což je v oboru pro toto roční období běžný stav. V prvním čtvrtletí roku 2025 se očekává tradičně mírný pokles vytížení, na přibližně 85 %, kvůli sezónním podmínkám.

Údaje vycházejí z Kvartální analýzy českého stavebnictví Q4/2024 zpracované analytickou společností CEEC Research, z informací Českého statistického úřad (ČSÚ) a tiskových zpráv Ministerstva financí ČR (MF ČR) a Ministerstva průmyslu a obchodu ČR (MPO ČR).