Změna právní povahy nájmu sklepa v bytovém domě

Je vcelku obvyklé, že k jednotce v bytovém domě náleží také sklepní kóje nacházející se mimo prostor bytu. Nevyužívá‑li vlastník bytu (jednotky) sklepní kóji, pak pro něj dává smysl sklepní kóji pronajmout. Z praktického pohledu žádný problém. To stejné však nelze říci z hlediska právního. Vyvstává totiž hned několik již zmíněných otázek. Jaká je dle současné právní úpravy právní povaha sklepní kóje? Jedná se o samostatnou věc v právním smyslu, součást jednotky či její příslušenství? A může vlastník jednotky sklepní kóji bez splnění dalších podmínek pronajmout třetí osobě?

Situace za přechozí právní úpravy

Na úvod krátký exkurz do právní úpravy před rokem 2014. Sklepní kóje byla dle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako Občanský zákoník 1964) považována za příslušenství bytové jednotky. [1] Protože příslušenstvím věci může být pouze samostatná věc v právním smyslu, sklepní kóje byla samostatnou věcí ve výlučném vlastnictví vlastníka bytové jednotky, který s ní mohl dle vlastního uvážení nakládat, tedy mimo jiné sklepní kóji pronajmout. Pronájem sklepní kóje proto z právního hlediska nepředstavoval problém.

Současná právní úprava

Situace se ovšem změnila účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako Občanský zákoník) a souvisejících právních předpisů. Sklepní kóje již není příslušenstvím jednotky, ale jedná se o společnou část budovy [2], která je zpravidla v prohlášení vlastníka přenechána vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Nejedná se tedy o samostatnou věc v právním smyslu, se kterou by její vlastník mohl bez dalšího volně disponovat.

Co to prakticky znamená? Ve zkratce, vlastník jednotky není vlastníkem sklepní kóje, nemá právo s ní nakládat a nemůže ji tedy ani pronajmout. Se sklepní kójí, jakožto společnou částí budovy, je totiž dle § 1189 Občanského zákoníku oprávněno nakládat pouze společenství vlastníků. Je zřejmé, že se jedná o velmi nepraktickou situaci a zákon naštěstí nabízí řešení, jak se jí vyhnout.

Odchýlení se od zákonné úpravy v prohlášení vlastníka

Zákonná úprava týkající se určení právní povahy sklepní kóje je dle našeho názoru dispozitivní a lze se od ní odchýlit v prohlášení vlastníka budovy, a to následujícími způsoby:

• může v prohlášení vlastníka určit, že sklepní kóje tvoří část bytu, který je sám součástí jednotky. Součást věci, na rozdíl o příslušenství, není samostatnou věcí a sklepní kóje se tak stane součástí jednotky. [3] Vlastníku jednotky pak nic nebrání pronajmout pouze část věci, v tomto případě část jednotky, to znamená pronajmout pouze sklepní kóji,
• nebo může v souladu s § 1189 odst. 2 Občanského zákoníku svěřit správu sklepní kóje namísto společenství vlastníků přímo vlastníku jednotky, kterému byla přenechána k výlučnému užívání. Toto řešení je ovšem vcelku nepraktické, jelikož sklepní kóje zůstává společnou částí budovy a z případné nájemní smlouvy by byli oprávněni a odpovědni všichni vlastníci jednotek, jakožto spoluvlastníci společných prostor v domě. [4]

Zřízení podužívacího práva

Co dělat, když prohlášení vlastníka právní režim sklepních kójí neupravuje? Kloníme se k tomu, že sklepní kóji lze pronajmout i v takovém případě. Vzhledem k tomu, že Občanský zákoník přijal velmi široké vymezení pojmu věc, jsou za věc v právním slova smyslu považována i majetková práva, tedy práva, která mají ekonomickou hodnotu a jsou převoditelná.[5]

Za definiční znaky nájemní smlouvy pak zákon označuje přenechání věci k užívání jinému, který za takové přenechání platí nájemné. [6] Předmětem nájmu proto může být také právo, za předpokladu, že takové právo připouští jeho trvalý nebo opětovný výkon jinou osobou než oprávněným. [7]

Takovým právem je dle našeho názoru také výlučné právo vlastníka jednotky užívat sklepní kóji, která je společnou částí budovy. Vlastník jednotky by tak dle našeho názoru mohl namísto sklepní kóje (prostoru v budově) pronajmout třetí osobě právo výlučného užívání tohoto prostoru a zřídit této třetí osobě podužívací právo závislé na užívacím právu vlastníka jednotky. Obdobně ostatně funguje podnájemní právo, které bývá definováno jako nájem nájemního práva a je taktéž závislé na užívacím právu nájemce k předmětu podnájmu.[8]

Otázkou však zůstává, zda by ke zřízení takového podužívacího práva nebyl nutný souhlas spoluvlastníků budovy, analogicky s úpravou podnájemního práva v § 2215 Občanského zákoníku. Pokud je to možné, doporučujeme si proto takový souhlas před pronájmem sklepní kóje obstarat.

Závěr

Přijetím Občanského zákoníku a souvisejících předpisů došlo ke změně právní povahy sklepních kójí a tato změna má své důsledky mimo jiné při pronájmu sklepních přenechaných do výlučného užívání vlastníkům jednotek, které jsou nově součástí společných částí budovy. Tím došlo k – z našeho pohledu nezáměrnému – ztížení pronájmu sklepních kójí ze strany vlastníka jednotky.

První možností, jak nastalou situaci řešit, je odchýlit se od zákonné úpravy v prohlášení vlastníka a přiznat sklepní kóji povahu části bytu. Druhou možností, která dle našeho názoru přichází v úvahu, je koncipovat smlouvu o nájmu sklepní kóje jako smlouvu o nájmu výlučného užívacího práva ke sklepní kóji.

Pro úplnost je třeba uvést, že uvedené se neuplatní pouze u sklepních kójí, ale i u jiných prostorů, které jsou společnou částí budovy či pozemku a jsou svěřeny vlastníku některé z jednotek do výlučného užívání.

Literatura:

1. Viz § 121 odst. 2 Občanského zákoníku 1964.
2. Viz § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím ve znění pozdějších předpisů.
3. Tato možnost je výslovně připuštěna v § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím ve znění pozdějších předpisů.
4. Viz § 1127 Občanského zákoníku.
5. Viz § 496 odst. 2 Občanského zákoníku.
6. Viz § 2201 a násl. Občanského zákoníku.
7. Shodně HULMÁK, Milan. § 2202 [Předmět nájmu]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 230, marg. č. 14.
8. Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1524/2019 ze dne 17.03.2020.

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven a doplněn redakcí pro čtenáře TZB-info.