Rozúčtování nákladů v bytovém domě od roku 2024

(1) Pro účely tohoto zákona se rozumí

a) poskytovatelem služeb

1. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo

2. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,

b) příjemcem služeb

1. nájemce bytu, nebo

2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,

(1) Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

(2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,

b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,

c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,

d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

(1) Náklady na vytápění v případě, že není stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, a náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu podle jiného právního předpisu se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek. Pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle jiného právního předpisu upravujícího podrobnosti pro rozúčtování nákladů na dodávku tepla a společnou přípravu teplé vody v domě. Změna způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům je možná vždy až po skončení zúčtovacího období.

(2) Pokud je jiným právním předpisem stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla danou jejich polohou.

(3) Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemce služeb s měřením nebo zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. V případě překročení přípustných rozdílů musí být provedena úprava výpočtové metody. Neumožní-li příjemce služeb instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii s platným ověřením nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet anebo je neoprávněně ovlivní, upraví se rozúčtování nákladů na vytápění tak, že se u takového příjemce služeb určí spotřební složka nákladů jako součin započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru, u něhož není znám údaj z měření, a trojnásobku průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m² započitatelné podlahové plochy u ostatních příjemců služeb. Mezi tyto ostatní příjemce služeb se zbytek spotřební složky nákladů rozúčtuje podle odstavce 2 věty poslední, přičemž se spodní a horní hranice podle věty první odvodí od průměru nákladů připadajících na 1 m² započitatelné podlahové plochy u těchto ostatních příjemců služeb. Nebudou-li známy údaje z žádného bytu ani nebytového prostoru, rozdělí se spotřební složka nákladů mezi příjemce služeb podle započitatelné podlahové plochy jejich bytů nebo nebytových prostor. Prováděcí právní předpis stanoví vzorec pro výpočet spotřební složky nákladů podle věty třetí.

(4) Náklady na společnou přípravu teplé vody pro zúčtovací jednotku za zúčtovací období tvořené náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev vody a náklady na spotřebovanou vodu se rozdělí na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka se rozdělí mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb. Neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na teplou vodu s platným ověřením nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet anebo je neoprávněně ovlivní, upraví se rozúčtování nákladů na společnou přípravu teplé vody tak, že se u takového příjemce služeb určí spotřební složka nákladů jako součin podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru, u něhož není znám údaj z měření, a trojnásobku průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m² podlahové plochy u ostatních příjemců služeb. Mezi tyto ostatní příjemce služeb se zbytek spotřební složky nákladů rozúčtuje podle věty třetí. Nebudou-li známy údaje z žádného bytu ani nebytového prostoru, rozdělí se spotřební složka nákladů mezi příjemce služeb podle podlahové plochy jejich bytů nebo nebytových prostor. Prováděcí právní předpis stanoví vzorec pro výpočet spotřební složky nákladů podle věty čtvrté. ... Zpět

(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. ... Zpět

(1) Základní složka nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce činí 40 % až 60 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku. Výši základní složky určí poskytovatel služeb podle klasifikační třídy ukazatele energetické náročnosti budovy podle průměrného součinitele prostupu tepla podle přílohy č. 6 k této vyhlášce; takto určenou základní složku může následně snížit či zvýšit až o 10 procentních bodů. Rozdělení nákladů na základní a spotřební složku se v zúčtovací jednotce provede pro dané zúčtovací období pouze jednou. U všech příjemců služeb je vždy v základní složce rozúčtována na 1 m² započitatelné podlahové plochy stejná částka.

(2) Při rozdělení spotřební složky nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce mezi příjemce služeb se vychází z náměrů měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění. Přitom se použijí korekce a výpočtové metody zohledňující i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla danou jejich polohou. Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy však nesmí u příjemců služeb, u kterých jsou instalována měřidla podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, překročit v zúčtovací jednotce hodnotu o 30 % nižší a hodnotu o 100 % vyšší oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období (dále jen „limitní hodnota“). Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, provede poskytovatel služeb úpravu výpočtové metody takto:

a) hodnota spotřební složky se u příjemce služeb, jehož náklady na vytápění připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy překročily limitní hodnotu, upraví tak, aby se náklady příjemce služeb na vytápění připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy rovnaly limitní hodnotě, tedy 70 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku v případě, že nebyla dodržena spodní hranice alespoň 70 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku, nebo 200 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku v případě, že nebyla dodržena horní hranice nejvýše 200 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku,

b) hodnota spotřební složky upravená podle písmene a) se odečte od spotřební složky nákladů na vytápění zúčtovací jednotky a zůstatek se rozdělí mezi ostatní příjemce služeb úměrně výši náměrů měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla danou jejich polohou, a

c) pokud po rozdělení zůstatku podle písmene b) překračuje u některého z ostatních příjemců služeb hodnota nákladů na vytápění připadajících na 1 m² limitní hodnotu, upraví poskytovatel služeb výpočtovou metodu obdobně podle písmen a) a b), a to i opakovaně, dokud všichni příjemci služeb nevyhoví stanovené přípustné odchylce rozdílu v nákladech na vytápění připadajících na 1 m² započitatelné podlahové plochy v zúčtovací jednotce v daném zúčtovacím období.

(3) V zúčtovací jednotce, ve které u příjemců služeb nejsou instalována měřidla podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, poskytovatel služeb spotřební složku rozdělí mezi příjemce služeb stejným způsobem jako složku základní.

(4) Odečty měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění u příjemců služeb provádí poskytovatel služeb nejméně jednou ročně, vždy však ke konci zúčtovacího období.

(5) Neumožní-li příjemce služeb instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii s platným ověřením nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, určí se v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů podle přílohy č. 2 k této vyhlášce.

(6) Pokud měřidla podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nemohla být u příjemce služeb instalována z prokazatelných technických důvodů, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb v daném zúčtovacím období stanoví spotřební složku ve výši průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky. Spotřební složka nákladů u tohoto příjemce služeb je pak násobkem průměrné hodnoty spotřební složky a započitatelné podlahové plochy.

(7) Úhrady příjemců služeb stanovené podle odstavce 5 jsou součástí úhrady spotřební složky nákladů na teplo na vytápění v zúčtovací jednotce, které se rozúčtovávají mezi příjemce služeb v daném zúčtovacím období.

(8) Při obnovení odečtu měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu měřidla podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění spotřeba odpovídající průměrné hodnotě spotřební složky nákladů za neměřené zúčtovací období připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky bez zvýšení uvedeného v odstavci 5. U těch měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, u kterých nelze zpětný odečet zjistit, se při obnovení odečtu pro odečítané zúčtovací období použije průměrná hodnota spotřební složky nákladů připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období.

(1) Základní složka nákladů na teplo spotřebované na poskytování teplé vody činí 30 % a spotřební složka 70 % nákladů. Základní složka nákladů na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody činí 0 % a spotřební složka 100 % nákladů.

(2) Odečty instalovaných vodoměrů u příjemců služeb provádí poskytovatel služeb nejméně jednou ročně, vždy však ke konci zúčtovacího období.

(3) V zúčtovací jednotce, ve které u příjemců služeb nejsou instalovány vodoměry a nedošlo k dohodě všech příjemců služeb, rozdělí poskytovatel služeb spotřební složku podle průměrného počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb v zúčtovacím období nebo podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Rozdíly v rozsahu vybavení jednotlivých bytů v zúčtovací jednotce mající vliv na odběr teplé vody zohlední poskytovatel služeb přepočtem spotřební složky na základě odborného posouzení. V nebytových prostorech stanoví poskytovatel služeb průměrný počet osob nebo odpovídající velikost podlahové plochy na základě odborného posouzení podle způsobu odběru a rozsahu využívání teplé vody.

(4) Neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na teplou vodu s platným ověřením nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, určí se v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů podle přílohy č. 2 k této vyhlášce.

(5) Úhrady příjemců služeb stanovené podle odstavce 4 jsou součástí úhrady spotřební složky nákladů na poskytování teplé vody v zúčtovací jednotce, které se rozúčtovávají mezi příjemce služeb v daném zúčtovacím období.

(6) Při obnovení odečtu na instalovaném vodoměru se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu vodoměru průměrná spotřeba stanovená ze spotřeby zúčtovací jednotky připadající na 1 m² podlahové plochy za neměřené zúčtovací období bez zvýšení uvedeného v odstavci 4.

(7) Náklady na spotřebovanou vodu použitou k poskytování teplé vody rozdělí poskytovatel služeb mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů instalovaných vodoměrů u příjemců služeb. Ustanovení odstavců 3 až 6 platí obdobně.

(1) Není-li možné v zúčtovací jednotce s vlastním zdrojem tepla nebo s vlastní předávací stanicí určit odděleně náklady na teplo na vytápění a náklady na teplo spotřebované na poskytování teplé vody, stanoví se tyto náklady podle množství spotřebovaného tepla pro přípravu teplé vody v zúčtovací jednotce zjištěného podle množství paliva na její přípravu, zejména podle spotřeby mimo otopné období, případně, není-li to možné, použitím vzájemného podílu spotřeby tepla na přípravu teplé vody ve výši 40 % a na vytápění ve výši 60 %.

(2) Na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu vytápění rozúčtovává poskytovatel služeb základní složku nákladů na vytápění podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce; započitatelná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru se přepočte na nepřímo vytápěnou započitatelnou podlahovou plochu podle přílohy č. 1 části A bodu 2 k této vyhlášce. Na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu teplé vody rozúčtovává poskytovatel služeb základní složku nákladů podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.

(3) Náklady na poskytování teplé vody odebrané přímo jednotlivými příjemci služeb ve společných prostorách zúčtovací jednotky, kde jsou instalovány vodoměry, rozúčtuje poskytovatel služeb na tyto příjemce služeb podle evidence spotřeb; pokud nejsou ve společných prostorách zúčtovací jednotky instalovány vodoměry, rozúčtují se náklady těmto příjemcům služeb způsobem, který stanoví poskytovatel služeb.

(4) Při poruše měřidla podle zákona o metrologii, zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nebo instalovaného vodoměru stanoví poskytovatel služeb spotřební složku za dobu poruchy podle údajů dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích období.

(5) Dojde-li ke změně příjemce služeb v průběhu zúčtovacího období a nejsou-li známy odečty naměřených hodnot měřidla podle zákona o metrologii, zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nebo instalovaného vodoměru k termínu změny, poskytovatel služeb rozdělí

a) spotřební složku nákladů na vytápění podle skutečné klimatické náročnosti příslušných částí zúčtovacího období před a po termínu změny; nejsou-li tyto údaje známy, podle přílohy č. 3 k této vyhlášce,

b) základní složku nákladů na vytápění v poměru počtu dnů vytápění bytu nebo nebytového prostoru před a po termínu změny příjemce služeb, a nejsou-li tyto údaje známy, podle přílohy č. 3 k této vyhlášce,

c) spotřební složku nákladů na poskytování teplé vody včetně nákladů na spotřebovanou vodu podle průměrného počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb a počtu dnů zúčtovacího období, v případě rozúčtování podle podlahové plochy jen podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového příjemce služeb, nedohodnou-li se původní a nový příjemce služeb jinak,

d) základní složku nákladů na poskytování teplé vody podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového příjemce služeb.

a) základní složku nákladů na vytápění v poměru počtu dnů vytápění bytu nebo nebytového prostoru před a po termínu změny příjemce služeb, a nejsou-li tyto údaje známy, podle přílohy č. 3 k této vyhlášce,

b) spotřební složku nákladů na vytápění v poměru součtů zjištěných přepočtených náměrů instalovaných měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění,

c) základní složku nákladů na teplo na poskytování teplé vody podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového příjemce služeb,

d) spotřební složku nákladů na teplo na poskytování teplé vody a náklady na spotřebovanou vodu v poměru součtu náměrů bytových vodoměrů na teplou vodu, které připadají na původního a nového příjemce služeb.

(7) Nemá-li zúčtovací jednotka, byt či nebytový prostor svého příjemce služeb, rozumí se příjemcem služeb vlastník zúčtovací jednotky. ... Zpět

Procentní hodnota základní složky se určí podle průměrného součinitele prostupu tepla U_em podle § 3 odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov, určeného podle přílohy č. 2 k vyhlášce č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov, a to tak, že bude

a) pro hodnotu U_em nižší nebo rovnou limitní hodnotě pro klasifikační třídu C energetické náročnosti budovy ve výši 60 %,

b) pro hodnotu U_em vyšší než limitní hodnota pro klasifikační třídu C energetické náročnosti budovy a současně nižší nebo rovnou hodnotě pro klasifikační třídu E tohoto ukazatele ve výši 50 %,

c) pro ostatní budovy a budovy, kde není hodnota U_em známa, nebo ji zjistit nelze, ve výši 40 %. ... Zpět

Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména

a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,

b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,

c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,

d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména

a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů¹⁾ a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,

b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,

c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,

d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,

e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,

f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména

a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,

b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,

d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a

e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku. ... Zpět