Údržba bytového domu aplikáciou facility managementu

Komplexná správa bytového domu je zodpovedná a náročná úloha. Neľahkú situáciu v dnešnej dobe majú hlavne správcovia bytových domov, ktorí sa trápia so zastaraným bytovým fondom, havarijným stavom rozvodov, tepelnými stratami budov, nákladmi za kúrenie (a nedostatkom finančných prostriedkov). Jedná sa v podstate o zanedbanú údržbu.

Údržba je jedným z významných podmieňujúcich faktorov, ovplyvňujúcich životnosť bytových domov. Životnosť bytového domu je daná architektonickým a stavebným riešením, ktoré pozostáva:

• hmotového a priestorového riešenia
• z návrhu štruktúry, materiálov a farebnosti stavebného objektu a jednotlivých jeho prvkov
• materiálovo-konštrukčného riešenia
• z návrhu technického vybavenia [1].

Bytový dom počas svojej životnosti stráca svoju pôvodnú hodnotu opotrebením. Jeho fyzické opotrebenie predstavuje zmenu funkčných vlastností jednak konštrukcií a technických a technologických zariadení, situovaných v bytovom dome a to najmä vplyvom prevádzky a poveternostnými vplyvmi. Predĺženie jeho životnosti možno docieliť pravidelnou a kvalitnou údržbou, ktorú je možné docieliť aplikáciou facility managementu do technickej správy bytového domu.

Údržba v ponímaní facility managmentu sú služby, ktorých cieľom je zaistiť bezporuchový chod budov a ich technológií. Jedná sa v podstate o nepretržitý proces. Údržbu môžeme defininovať ako „kombináciu všetkých technických, administratívnych a manažérskych činností počas životného cyklu budovy, ktoré zaisťujú zachovanie jej požadovanej funkcie“ [2].

Základné typy údržby sú:

• pravidelná preventívna údržba: Vykonáva sa v určených intervaloch s cieľom redukovať možnosť poruchy alebo zhoršenia funkcií zariadení alebo stavebných prvkov a konštrukcií. Zníži sa tak ich poruchovosť a predĺži sa ich životnosť.
• vyvolaná údržba: Napriek pravidelnej údržbe môže nastať situácia, keď zariadenia alebo stavebné konštrukcie sú nefunkčné. Facility manažér uskutoční údržbu na základe požiadavky správcu (v prípade bytového domu).

Cieľom údržby bytového domu je zaistenie nižšej poruchovosti, dlhšej životnosti a kvalitnej funkčnosti technických a technologických zariadeníbytového domu a funkčnosti samotného bytového domu.

Súčasťou povinností správcu bytového objektu je plánovanie údržby – rozpis pravidelnej preventívnej údržby v určených časových intervaloch. Aplikácia facility managementu do údržby je podmienená systémovým prístupom k údržbe: z nej vyplýva povinnosť správcu bytového domu po realizácii údržby zariadení a jednotlivých častí stavebného objektu vždy zaznamenať informáciu o vykonanej údržbe (použitý materiál, počet hodín, potrebný na údržbu, prevzatie a kontrola vykonanej údržby).

Informácie sú podkladom pre ďalšie plánovanie technologického postupu pravidelnej údržby, ktoré môžu obsahovať technologický postup opravy, rozčlenenie podľa jednotlivých pracovných krokov. Je vyhodnocovaný počet pracovníkov, potrebných k vykonaniu pracovného úkonu a potrebný materiál. Správca bytového domu – facility manažér takto získa cenné informácie, ktoré môže využiť pri údržbe ďalších bytových domov, ktoré spravuje.

Rozsah údržby bytového domu môže byť nasledovný:

Príklady údržby

prevádzka kotolne, strojovne a inštalácií

• údržba rozvodov tepla a teplej úžitkovej vody, údržba a čistenie kanalizácie
• nízkotlakové kotolne: bežná periodicita – 1 rok, servis horákov a úprava vody – 6 mesiacov.

plynové zariadenia

• úradné skúšky v MPSVR SR č. 718 / 2002 s periodicitou 6 rokov – spotrebiče nad 500 kW
• úradné skúšky v MPSVR SR č. 718 / 2002 s periodicitou 10 rokov – spotrebiče do 500 kW

osvetlenie

• opravy inštalácie slaboprúdových a silnoprúdových rozvodov spoločných priestorov, kontrola a opravy núdzových zdrojov, osvetľovacích telies, výmena svetelných zdrojov v spoločných priestoroch, drobné opravy elektroinštalácie

výťah

• pravidelná údržba výťahových šácht a strojovní, zabezpečenie pravidelných revízií

údržba striech

• čistenie striech
• čistenia vpustí dážďovej vody od lístia, špiny a iných nečistôt
• odvozu odpadu zo strechy
• odstraňovania machu, vtáčieho trusu
• odstraňovanie snehu a námrazy
• natieranie plechových častí
• čistenie odkvapových žľabov a zvodov
• kontrola konštrukcie krovu (pleseň, škodcovia)
• kontrola a opravy poškodenej krytiny a ostatných miest na streche
• údržba hromozvodov.

Záver

Cieľom užívateľov bytových domov je bezproblémové bývanie, ktoré je podmienené bezporuchovou prevádzkou. Tú zaisťuje pravidelná a kvalitná údržba bytového domu.

Efektívnu údržbu možno docieliť aplikovaním facility managementu v technickej správe bytových domov najmä pre veľké rezidečné komplexy. Metóda facility managementu umožňuje správcovi poskytovať služby aj jednotlivým užívateľom bytov (nájomníkom alebo vlastníkom) nielen pri údžbe bytových domov, ale na požiadanie aj pri drobnej údržbe bytu. Výsledným efektom komplexnej a kvalitnej údržby, realizovanej formou facility managementu je nielen komfort bývania, ale i úspora nákladov na prevádzku budov.

Literatúra

1. SOMOROVÁ, V.: Plánovanie prevádzkových nákladov (v etape projektovej prípravy stavby) 3. kapitola. TRÁVNIK, I. a kolektív: Hodnotenie ekonomickej efektívnosti verejných prác. Vydavateľstvo STU 002. ISBN-80-227-1822- 9
2. STN EN 13306:2001

Poznámka:

Správcom bytového domu v Slovenskej republike do r. 2016 mohla byť akákoľvek fyzická alebo právnická osoba. Systém do spravovania bytových domov priniesla až novela č. 246/2015 Z.z.

V novele sú stanovené podmienky na výkon činnosti správcov bytových domov. Jednou z podmienok pre zápis do zoznamu správcov je odborná spôsobilosť. Jej nadobudnutie je podmienené absolvovaním odborného vzdelania v akreditovanom vzdelávacom programe, do ktorého bol zaradený aj facility management ako efektívna forma spravovania bytových domov.

Stavebná fakulta STU Bratislava reagovala na vzniknutú situáciu žiadosťou o akreditované štúdium na Ministerstve školstva, vedy, výskumu a športu už začiatkom roka 2016. Akreditácia bola udelená MŠVŠ SR pod číslom POA 0473/2016/79/1. Akreditované ďalšie vzdelávanie plne rešpektuje požiadavky, dané v zákone č. 246/2015. Odbornou garantkou je doc. Ing. Somorová, PhD., ktorá je aj odbornou garantkou ďalšieho vzdelávania Správa a údržba budov – Facility management.

Po absolvovaní vzdelávania absolventi získavajú kvalifikačné Osvedčenie, potrebné pre zápis do zoznamu správcov.

Keďže o štúdium je veľký záujem, Stavebná fakulta pripravuje ďalšie vzdelávanie ešte v tomto roku a uvažuje sa aj so vzdelávaním v roku 2018.