Studie developerských společností 2014
Stabilní ekonomický vývoj, nízké úrokové sazby, ale také příznivá poloha České republiky vůči ostatním zemím regionu, povedou k oživení trhu s byty, kancelářskými prostorami, ale i průmyslovými halami a logistickými parky.
Hlavní brzdou rozvoje nové výstavby je byrokracie ze strany státu, dlouhé rozhodovací a schvalovací procesy a nekvalitní legislativa. Vyplývá to z nejnovější Studie developerských společností 2014 zpracované analytickou společností CEEC Research ve spolupráci s poradenskou společnosti KPMG Česká republika.
Developeři z oblasti rezidenčního, kancelářského a průmyslového developmentu očekávají v dalších dvou letech rozvoj svého podnikání.
Situace je ale v každém z analyzovaných segmentů velice specifická, a proto i vývoj nebudete jednotný.
„Rezidenčnímu developmentu se aktuálně výborně daří zejména v Praze a Brně, navíc se očekává i růst cen bytů.
Kancelářský development rovněž očekává růst nabídky i poptávky, ale příliv nemovitostí, zejména na pražském trhu, bude příliš rychlý a zahltí trh. To vytvoří enormní tlak na cenu nájmů. Ty budou v lepším případě stagnovat, u části nemovitostí ale i klesat.
Průmyslový development očekává rovněž růst, bude však závislý zejména na atraktivitě ČR vůči ostatním zemím regionu, vývoji na kapitálovém trhu a na vývoji úrokových sazeb,“ vysvětluje Jiří Vacek, ředitel analytické společnosti CEEC Research.
„Růst českého real estate trhu vzniká především z důvodů globálních – převisu volných peněz nad investičními projekty. K tomu přispívá zlepšená nálada a očekávání jak drobných, tak i institucionálních investorů,“ vysvětluje Pavel Kliment, partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti, KPMG Česká republika.
Rezidenční trh v České republice jako celku bude v příštích dvou letech růst velice mírně (1,9 % v 2015 a 2,1 % v 2016).
Avšak výjimkou bude Praha, kde se očekává podstatně rychlejší rozvoj a růst počtu prodaných nových bytů (6,1 % v 2015, 4,2 % v 2016). Tento růst by měl podle slov ředitelů firem překročit hranici 5000 prodaných nových bytů.
„Rezidenční trh je dnes rozdělen na dvě zásadně odlišné skupiny – Prahu s Brnem, kde se byty staví a prodeje pět let po sobě rok od roku rostou, a na zbývající část republiky, kde se naopak byty v bytových domech v současné době téměř nestaví. Takže klíčové bude, aby se trh v Praze a Brně „nepřehřál“, tj. aby developerské společnosti nevrhly na trh zbytečně mnoho nových projektů, které pak ve finále nenajdou své kupce. Na druhou stranu by stavebnictví i developmentu pomohlo, kdyby trh a poptávka po bytech v regionech (mimo Prahu a Brno) ožila,“ konstatuje Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema a.s.
Takovému vývoji bude odpovídat i poptávka, která v rámci celé ČR poroste o 1,9 % v roce 2015 a o 1,4 % v 2016. Nejrychlejší rozvoj bude opět v Praze, kde se čeká růst poptávky po novostavbách až o 6 % v roce 2015 a o 4,5 % v roce následujícím.
Pokles cen nepředpokládá žádná developerská společnost.
V souvislosti s očekávaným růstem nabídky i poptávky po rezidenčních nemovitostech plánuje mírně nadpoloviční většina developerů pro příští rok také růst cen bytů (potvrzuje 52 % ředitelů). Pokles cen nepředpokládá žádná developerská společnost.
Tento trend potvrzuje i Rafael Moreno, generální ředitel stavební společností Průmstav a.s.: „Očekávám růst ceny bytů, a to zejména v nižších cenových kategoriích, vlivem růstu cen stavebních prací. Velké a střední stavební společnosti často přenášely a přenášejí své problémy na subdodavatele, a ti jsou již vyčerpáni a jednoznačně si už vybírají, s kým budou spolupracovat a za jakých podmínek. Podobně se chovají klíčoví hráči ve výrobě materiálů a pomalu avizují růst cen, který se jednoznačně musí promítnout do koncové ceny pro developera.“
Zlepšovat by se ale měla i kvalita projektů.
Zlepšení kvality rezidenčních developerských projektů připravuje 62 % developerů.
„Vzhledem k přirozeně rostoucím požadavkům rezidentů na vyšší standard a komfort bydlení se domnívám, že již dnes jsou mezi developery takoví, kteří nabízejí vyšší energetický standard, lepší akustické řešení a zdravé vnitřní prostředí za srovnatelných cenových podmínek pro kupujícího. Očekávám, že se tento trend bude do budoucnosti dále prohlubovat díky poptávce po takovém bydlení,“ predikuje Libor Urbášek, marketingový ředitel společnosti ISOVER a.s.
Souhlasí i Pavel Štáf, ředitel firmy Bytecheck Commercial: „Očekávám, že dojde ke zlepšení kvality developerských projektů. Tento tlak přichází ze strany koncových klientů, kteří na prověřenou kvalitu slyší a je jich čím dál víc. Developeři, na jejichž projekty externě dohlížíme, si to uvědomují,“.
Obdobně hodnotí situaci i Branislav Bačo, Business Manager, Building Components SK, CZ, Ruukki CZ s.r.o. „Už několik měsíců cítíme zvýšený zájem o dodávky materiálů ze strany veřejných investorů, ale i soukromých společností. Právě u soukromých investorů se architekti a projektanti nebojí navrhovat i dražší, kvalitnější a energeticky úsporné prvky.“
Hlavní problém: byrokracie státu, dlouhé procesní a schvalovací lhůty.
Hlavním problémem, který brzdí rozvoj rezidenčního developmentu, je podle ředitelů developerských společností vysoká míra byrokracie ze strany státu a dlouhé procesní a schvalovací lhůty.
To potvrzuje i zástupce dodavatelského segmentu Robert Mikeš, marketingový ředitel společnosti SGCP, divize Weber: „Rozvoji developerských projektů určitě brání byrokracie. Rovněž také nedostatek vhodných stavebních pozemků. Za poslední roky jsme určitě rádi, že se rezidenčním projektům daří zejména v Praze, ale o dost méně v jiných částech republiky. Je to dané také ochotou lidí k nákupu či investici do nového bydlení, nicméně záleží i na finančních možnostech, které mají. Vidíme to na celé řadě příkladů.“
S tím souhlasí i Petr Ščurkevič, ředitel divize Projekce pozemních staveb, K4 a.s. „Jako hlavní faktor brzdící jakýkoliv development v této zemi vidím byrokracii ze strany státu. Situace v tomto směru je stále horší, přes opakované proklamace politiků, že to bude lepší. V podstatě každá novelizace Stavebního zákona a návazných vyhlášek či předpisů tuto situaci jen dále zhoršuje. Hlavní vinu na tomto stavu nesou nekompetentní politici napříč celou republikou, počínaje naším zákonodárným sborem a konče magistráty. Ve své praxi jsme již mnohokrát zažili situaci, kdy vrcholoví politici slíbí podporu nějakému projektu, a nižší úředníci potom hledají překážky, jak tento projekt brzdit či zastavit.“
Rovněž i sektor kancelářského developmentu očekává v příštích dvou letech růst nabídky.
Ten bude významný zejména v Praze, kde developeři očekávají znatelnější růst v letech 2015 a 2016 (5 %, resp. 3 %). Problémem v Praze ale bude zejména převis nabídky nad poptávkou. Poptávka by v Praze měla růst jen minimálně, a to o 1,8 % v 2015 a 2,2 % v roce 2016.
„Trh s nabídkou kancelářských prostor prochází aktuálně složitým obdobím a převis nabídky nad poptávkou bude bohužel situaci v příštích 18 měsících ještě zhoršovat. Věřím ale, že díky zlepšujícím se ekonomickým podmínkám české ekonomiky a také zpomalení přípravy dalších projektů pro budoucí výstavbu, by od roku 2017 mělo opět dojít ke zlepšení podmínek na trhu pro pronajímatele,“ konstatuje Omar Koleilat, generální ředitel společnosti Crestyl.
V důsledku převisu nabídky nad poptávkou se neočekává růst cen nájmů.
Naopak, ředitelé firem z office developmentu v příštím roce očekávají stagnaci cen (54 %), případně i jejich další snižování (38 %). Podle ředitelů developerských společností v roce 2015 nejvíce ovlivní vývoj na trhu kancelářského developmentu zejména příliv nových nemovitostí na trh, a současně také vlna renegociací starších nebo končících smluv. Pro zákazníky je při výběru kancelářských prostor klíčová zejména lokalita nabízených kanceláří. S nepatrným odstupem pak rovněž rozhoduje výše provozních nákladů nemovitosti a cena nájemného.„Klíčové při rozhodování klienta jsou lokalita, standard, výše nájmu a pobídky,“ popisuje zkušenosti přímo z trhu Jan Ludvík, ředitel firmy Karlín Group s.r.o.
Průmysloví developeři očekávají v ČR v roce 2015 mírný růst nabídky nových prostor (výrobních hal, logistických skladů, atd.).
Růst by měl dosáhnout úrovně 2,6 % (v roce 2016 další růst o 5,3 procenta). V Praze by mělo dojít k intenzivnějšímu růstu, a to o 6 procent v příštím roce a o dalších 4,6 procenta v roce 2016. Poptávka po průmyslových nemovitostech v rámci celé ČR rovněž poroste (4 %, respektive 5,3 %). V Praze o 2 % v 2015 a dalších 3,3 % v 2016.
„Klíčové je, aby se v současné situaci klient vůbec rozhodl pro Českou republiku. Následně je pak při výběru určující lokalita, developer a jeho vztah k dané lokalitě a jeho zkušenosti s podobnými projekty. Jsou také projekty, kde může sehrát roli také banka financující klienta a její historický vztah k podnikání developera,“ vysvětluje Tomáš Míček, ředitel pro ČR společnosti P3.
