Nová publikace Facility management v technické správě a údržbě budov

Otázky přístupů a rozhodování o technických a ekonomických variantách technické správy a údržby budov jsou pro praxi, provoz podniků, projektových kanceláří, investorských organizací, veřejné správy citlivým a v mnohém i slabým místem technickoekonomických řešení. V mnoha případech je rozhodování založeno pouze na rutinních zkušenostech rozhodujících řídicích pracovníků a na aktuálních požadavcích okolí. Deficitem je zejména multididisciplinární integrace v kontextu technickoekonomických rozhodování, (strategická rozhodnutí veřejných investorů, developerů apod).

Publikace si klade za cíl upozornit na provázanost Facility managementu z pohledu technickoekonomické správy majetku a udržitelnosti užitku budov a bytového fondu. Facility management (FM) je souborem navzájem integrovaných činností, které pokrývají všechny činnosti, spojené s komplexní správou nemovitosti. Zahrnuje veškeré činnosti správy nemovitosti, které vedou k zajištění a rozvoji sjednaných služeb a tím podporují a zvyšují efektivitu základní činnosti, spojené s nemovitostí. Facility management v sobě zahrnuje principy mnoha různých oborů – obchodní administrativy, architektury, humanitních i technických věd – a díky tomu přistupuje ke správě majetku jako k celku. Publikace je zaměřena na dva tematické okruhy – technickou správu budov a údržbu a obnovu budov – které jsou vzájemně tematicky propojeny. Další rozvoj FM předpokládá i organizované vytváření podmínek, zejména nové inovační přístupy ve zpřístupnění znalostí. Patří mezi ně moderní modely dynamiky technickoekonomických procesů, rozhodovací procesy a jejich uplatnění v technickoekonomických disciplínách.

Jedním z řešení, vedoucí k prodloužení užitku budov, je návrh nového opatření neinvestiční povahy, odpovídajícího aktuální situaci, které by mohlo přispět k udržitelnosti užitku budov a ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení. Byla vytvořena certifikovaná metodika s názvem „Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu“. Metodika vznikla v rámci projektu WD-05-07-3 – „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“¹ – podpořeného Ministerstvem pro místní rozvoj ČR. Cílem metodiky je formulace obsahové náplně a organizačního zajištění postupu při zvyšování kvalifikace osob, zabývajících se správou bytového fondu pro soukromé a veřejné majitele bytových domů.

Metodika zahrnuje soubor nástrojů, které by měly podpořit optimální reprodukci stávajícího domovního a bytového fondu pro udržení a prohloubení fyzické dostupnosti bydlení a dosahování efektivnosti rozvoje nejen nájemního bydlení. Metodika vychází z poznatků, že disponibilní množství bytů (z hlediska počtu i funkčních vlastností) může být ohroženo nedostatečnou údržbou, zanedbáním oprav a rekonstrukcí a tím snížení jejich technické a uživatelské kvality (celkového užitku). Zanedbané byty², resp. byty v zanedbaných bytových domech sice fyzicky existují, ale nepředstavují dostupný bytový fond, splňující současná a budoucí hlediska funkční uživatelnosti a tím snižují fyzickou dostupnost bydlení. Zanedbání údržby bytových objektů, potřebných oprav nebo změn dokončených bytových domů nemusí být důsledkem pouhé nevůle správců (majitelů) nebo nedostatku financí. Častou příčinou nedostatků bývá neznalost a nedostatečná kvalifikace osob odpovídajících za správu bytových objektů o nezbytných technických a organizačních opatřeních, která by zajistila prodloužení životnosti objektů a jejich užitku.

Dosavadní vývoj technickoekonomických řešení údržby a obnovy budov a bytových domů je formován snahou zvyšovat prioritně efektivnost technickoekonomických řešení. Objevuje se stále větší prostor na uplatnění Facility managementu v kontextu nákladů životního cyklu stavby, užitků a zachování dlouhodobého, udržitelného rozvoje. Návrh se dotýká inovativních metod ekonomiky údržby bytových domů, kterou lze řešit jako spolehlivost provozu stavebních objektů, a která by měla vyjít z analýzy výnosů, postihující množství výstupů systému a analýzy nákladů, která řeší množství nezbytných vstupů pro jeho fungování. Tyto inovativní metody usnadňují ekonomická rozhodování.

Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, že problematika ekonomiky správy majetku byla a stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých složek, zabývajících se správou a údržbou stavebních objektů a predikcí životního cyklu. Ta představuje především technickoekonomickou výslednici životního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez komplexního pojetí zůstane snaha po prodloužení životnosti a redukci budoucích nákladů stavebních objektů jen pouhou vizí.

Záměr vzdělávacího programu je založen na systému vytvoření programu přenosu potřebných informací a znalostí diferencovanou formou, v rozlišení na čtyři hlavní skupiny:

1. odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku – předávají nejnovější poznatky do praxe, zpracovatelé odborných publikací, aplikačních softwarů, metodických pokynů a odborná konzultační činnost,
2. investoři, projektanti, autorizované osoby – uvádějí principy ekonomiky správy majetku v reálný život do technické praxe,
3. státní správa a samospráva – kontroluje uplatňování základních a dalších předpisů stavebního práva,
4. vzdělávací instituce – připravují nové odborníky pro stavební praxi.

Problematikou provozu, údržby a obnovy se samozřejmě v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vždy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údržby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaží dodržovat platné provozní předpisy v souvislosti s údržbou objektů a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své koncepce až do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod.

Význam údržby a obnovy staveb v kontextu nákladů životního cyklu staveb, jejich užitků v souvislosti se zachováním udržitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se dostává nalezení vyváženého vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním prostředím na straně jedné a zátěží životního prostředí na straně druhé v celém životním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou energie včetně využití obnovitelných zdrojů. Úloha vlastníka stavebního objektu nebo jeho správce v problematice udržitelného životního cyklu stavby neměla by být orientována jen na optimalizaci zmíněných celkových nákladů na životní cyklus stavby, ale i na věcné řešení stavby včetně stanovení rozsahu předepsané údržby jednotlivých konstrukčních prvků. Vezmeme‑li v úvahu, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov a hal se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně, je to doba, kterou ovlivňují tři generace vlastníků.

V knize je zakotvena otázka aplikace nových forem řešení procesů údržby stavebních objektů jako prostředku ke zvýšení jejich užitku z hlediska užívání, životnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich životnosti. Tyto činnosti jsou v současnosti zahrnovány pod pojem životní cyklus stavby (life cycle – LC). Snahou všech řešení nyní používaných je propočítat celý nákladový životní cyklus (life cycle costs – LCC). Jeho základním atributem je trvanlivost navrženého stavebního objektu. Očekávaným výsledkem by mělo být efektivnější využití budov, zkvalitnění jejich stavu a zvýšení zájmu investorů o vstup do této oblasti. Podpora oprav a modernizace budov však může významně ovlivnit oživení ekonomických aktivit v regionech včetně vytváření určitého počtu pracovních míst.

Rozsah znalostí, dovedností a zkušeností zaměstnanců firem, které služby Facility managementu v oblasti technické správy budov kvalitně poskytují, musí být nebývale široký – jde o obecně vysokou kompetentnost zaměstnanců. Souběžně s tím musí jít i o technické a materiálové zázemí takové firmy. Není zcela profesionální, aby smluvně zajistili další odborné obchodní subjekty na speciální činnosti, které sami neumějí zajistit. Tato praxe bývá stále ještě velmi častá. Například sjednávání revizních techniků, OZO v prevenci rizik, OZO v prevenci PO atp. Pokud se týká kompetentnosti zaměstnanců firmy, poskytující služby technické správy budov, je nutno přihlédnout k tomu, že technická zařízení budov obecně sestávají v zásadě z vyhrazených zařízení (elektrická, plynová, zdvihací, tlaková), dále ze strojních zařízení, zařízení požární ochrany apod. U pracovníků, kteří tyto činnosti přímo zajišťují, je nutno zajistit zvláštní kvalifikace, které jsou podmíněny dostatečným vzděláním, odborným zaškolením, zkouškami, nebo ověřením jejich odborných znalostí. Na základě tohoto získají osvědčení, oprávnění nebo certifikáty. Pro příklad to jsou: obsluha kotelen, obsluha vyhrazeného zařízení, osvědčení nebo oprávnění k výkonu revizní nebo montážní a servisní činnosti na vyhrazených zařízeních atp. Zde je výhodou, mají-li pracovníci těchto firem současně více odborných kvalifikací. Tyto kvalifikace je potřebné udržovat a přezkušování některých z nich je dokonce povinné a je periodické.

Manažer firmy, která služby Facility managementu v oblasti technické správy budov kvalitně poskytuje, musí sestavovat na každý rok plán doškolování svých pracovníků v potřebných oborech. Je žádoucí, aby každý pracovník rozšiřoval svou kvalifikaci a odbornou způsobilost a tím napomáhal dalšímu rozvoji společnosti. Vlastníci bytových domů nebo organizace, které spravují majetek, jsou povinni zabezpečovat dle zákonných předpisů komplexní péči o jeho stav. Tato činnost je významnou částí výkonu správy a provozu bytového hospodářství. Pravidelné udržování objektů zpomaluje průběh procesu fyzického opotřebení a předchází se jeho následkům v zájmu zabezpečení jejich provozuschopného stavu a bezpečného provozu.

Technický Facility Management, který tvoří páteř portfolia služeb, je chápán komplexně, jako systémová a integrovaná činnost, definovaná v ČSN EN 15 221-1. Pod technickým FM rozumíme komplexní technickou správu objektu, pokrývající každodenní technickou správu a údržbu i odborné revize, servisy a audity. V rámci Facility managementu jsou nastavené standardy tak, aby docházelo ke konstantnímu zvyšování hodnoty nemovitostí. Právě v technické správě nemovitostí se skrývají významné finanční úspory. Díky pečlivé správě svěřeného objektu nebo areálu lze prodlužovat životní cyklus nemovitosti a šetřit prostředky na provoz. Primárním cílem práce není vytvoření dokonale přesného modelu technického FM (technické správy budov) včetně údržby a obnovy staveb a konstrukcí pomocí matematického modelování (sestavení modelu, sběr dat, kalibrace a ladění) a aplikačních softwarů, ale použití a aplikace inovativních, méně obvyklých nástrojů FM udržitelnosti užitku staveb v rámci životního cyklu. Jako moderní postupy současnosti, splňující požadavky předpisů platných i do budoucna, byla vydefinována tzv. „dekáda nástrojů FM v technické správě a údržbě budov“, a to:

1. dokumentace skutečného provedení stavby,
2. integrovaný dokument o technickoekonomickém stavu pro ŽCS (pasporty),
3. standardní návody pro užívání staveb,
4. dokumentace užívání a provozu (provozní dokumentace, provozní řády),
5. dokumentace strategických cílů,
6. SW podpora FM (CAFM),
7. geoinformační a provozně technické informační systémy (PTIS),
8. matematické modelování (dynamické modely a aplikační software),
9. BIM (informační model budovy),
10. vzdělávací programy.

Některé segmenty inovativních nástrojů jsou v dalších kapitolách podrobněji rozebrány. Na obecných příkladech je demonstrována aplikace teoretického rozboru v návaznosti na modelovou studii.

Kniha je členěna do třinácti částí, které postupně dokumentují problematiku technické správy a údržby budov, úlohu Facility manažera při vedení lidí v týmech, které mají v každé organizaci významnou roli při ovlivňování chování a činnosti lidí, působících v organizacích poskytovatelů podpůrných služeb.

Poznámky

1 KUDA, F. a kol. Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu s osvědčením č. 04-ÚÚR-318-2011/01-WD-05-07-3 o uznání uplatněné certifikované metodiky v souladu s podmínkami Rady pro výzkum, vývoj a inovace a „Metodiky hodnocení výsledků výzkumu a vývoje“.Zpět

2 Byt je chápán v této metodice ve smyslu Zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.Zpět