Jak získat přesná data pro odhady cen nemovitostí
Příspěvek podává komplexní přehled o vývoji realitního trhu v roce 2023, založený jak na datech z Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), tak na datech z veřejných inzerátů. Podrobně jsou analyzovány statistiky prodeje bytů a domů, velikost poptávky po bytech s ohledem na jejich dispozice a meziroční změny realizovaných cen v pěti největších městech České republiky. Ve druhé části článku je představen inovativní nástroj pro výpočet cen nemovitostí od společnosti Valuo Technologies, který je široce využíván profesionály, včetně odhadců, znalců, realitních makléřů a hypotečních specialistů.
Foto: Pexels
1. Úvod
V této analýze se zaměříme na vývoj realitního trhu v České republice, vycházející z dat Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Detailně prozkoumáme počty prodaných bytů a domů v posledních letech, s důrazem na rozlišení regionálních rozdílů, identifikaci sezónních trendů a rozbor specifických segmentů trhu.
Dále představíme Valuo Profi, nástroj navržený pro zefektivnění procesu odhadu cen nemovitostí. Valuo Profi poskytuje odhadcům a znalcům přístup k přesným a relevantním datům o realizovaných prodejích a ukončených nabídkách, což jim umožňuje podrobnější a přesnější analýzu trhu.
2. Počty prodaných bytů a domů
V první části jsme se zaměřili na data o realizovaných prodejích z Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
2.1 Počty prodaných bytů a domů
Data poskytnutá Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním odhalují, že v roce 2023 bylo v České republice prodáno celkově 55 180 bytů a 34 769 domů, což oproti roku 2022 představuje pokles o 9,03 % u bytů a 17,30 % u domů. Tento vývoj naznačuje zpomalení trhu, které lze přičíst zejména vzestupu úrokových sazeb. Počty prodaných bytů a domů jsou tak nejnižší od roku 2016, kdy začala společnost Valuo data analyzovat. K porovnání, v roce 2021 byl počet prodaných bytů vyšší než 73 000 a domů více než 55 000.
Obr. 1 – Vývoj počtu prodaných bytů a domů
Fig. 1 – Development of the number of sold apartments and houses
Hlavní město Praha si i přes tyto tržní výkyvy udržuje vedoucí pozici s 14 427 prodanými byty v roce 2023, ačkoliv zde došlo k poklesu prodeje domů o 26,75 % v porovnání s předchozím rokem. Nejvýraznější pokles v prodeji bytů zaznamenal Karlovarský kraj s poklesem o 22,86 %. Naopak v Jihomoravském (+3,5 %) a Pardubickém (+23 %) kraji se počet prodaných bytů meziročně zvýšil, což svědčí o odlišných tržních podmínkách v těchto regionech.
Obr. 2 – Vývoj počtu prodaných bytů a domů dle krajů
Fig. 2 – Development of the number of apartments and houses sold by region
Počty prodaných bytů i domů jsou často ovlivněny sezónními výkyvy v rámci kalendářního roku. Pokud se ale podíváme na data na základě 12měsíčního klouzavého průměru, tak je patrná „bublina“, která zde se začátkem covidu a snižováním úrokových sazeb započala v roce 2020 a svého vrcholu dosáhla koncem roku 2021. Razantnější pokles započal na jaře 2022 a zastavil se až v posledních měsících roku 2023.
Obr. 3 – Vývoj počtu prodaných bytů a domů – 12měsíční klouzavý průměr
Fig. 3 – Development of the number of sold apartments and houses - 12-month moving average
2.2 Počty prodaných rekreačních objektů
Rok 2023 přinesl výrazné zpomalení trhu s rekreačními objekty, což se projevilo poklesem poptávky napříč celou Českou republikou. Celkově se počet prodaných rekreačních objektů snížil o 19,32 %, z 6 854 v předchozím roce na 5 530 v roce 2023.
Nejvýraznější propad prodejů byl zaznamenán v Královéhradeckém kraji, kde poklesl o 35,76 %, a v Moravskoslezském kraji s poklesem o 30,99 %. Na druhém konci spektra se Plzeňský kraj odlišoval jen mírným poklesem prodeje rekreačních objektů, a to o 1,82 %, což ukazuje na regionální odchylky v tržních trendech.
Obr. 4 – Vývoj počtu prodaných rekreačních objektů v letech 2022 a 2023
Fig. 4 – Development of the number of sold recreational properties in 2022 and 2023
2.3 Obce dle počtu prodaných bytů na 1000 obyvatel
Dalším zajímavým ukazatelem dynamiky realitního trhu v České republice v roce 2023 je počet prodaných bytů na 1000 obyvatel v obcích s populací přesahující 10 000 lidí. Milovice, Mariánské Lázně a Karlovy Vary jsou příkladem obcí, kde byla prodejnost bytů více než 20 na 1000 obyvatel. Hlavní město Praha se umístilo na 17. pozici s průměrem 10,6 bytů na 1000 obyvatel.
Obr. 5 – Počet prodaných bytů na 1000 obyvatel – prvních 10
Fig. 5 – Number of apartments sold per 1000 resident – TOP 10
Na druhém konci spektra se nachází Orlová a Rumburk, kde byl počet prodaných bytů za celý rok nižší než 1 na 1000 obyvatel.
Obr. 6 – Počet prodaných bytů na 1000 obyvatel – posledních 10
Fig. 6 – Number of apartments sold per 1000 resident – LAST 10
2.4 Vývoj cen bytů v 5 největších městech
Podle údajů Českého úřadu zeměměřického a katastrálního došlo v Praze a Brně k meziročnímu růstu průměrných cen bytů o přibližně 4 %. V Praze se průměrná cena bytu zvýšila z 6,9 milionu Kč na 7,3 milionu Kč, což představuje nárůst z 118 390 Kč za m² na 119 934 Kč za m². V Brně vzrostla průměrná cena za m² o 4,71 %, což odráží stabilní poptávku v tomto městě.
Oproti tomu v Ostravě, Olomouci a Plzni došlo k poklesu cen, což je patrné jak u celkových cen bytů, tak u cen za m². V těchto městech byl pokles celkové ceny bytu výraznější než pokles cen za m², což naznačuje, že na trhu převládaly prodeje menších bytů ve srovnání s předchozím rokem. Například v Ostravě klesla průměrná cena bytu z 2,7 milionu Kč na 2,4 milionu Kč, což je pokles o 9,41 %, zatímco pokles ceny za m² byl o něco menší, o 5,56 %.
Obr. 7 – Průměrné ceny bytů v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci a Plzni v letech 2022 a 2023
Fig. 7 – Average apartment prices in Prague, Brno, Ostrava, Olomouc, and Pilsen in 2022 and 2023
2.5 Počty ukončených nabídek bytů dle dispozic
Abychom porozuměli, které dispozice bytů jsou nejžádanější, je třeba se podívat na data ukončených nabídek ve veřejné inzerci, protože Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK) neeviduje informace o dispozicích bytových jednotek.
Data ukazují, že největší zájem byl o byty s dispozicí 2+1, kde v některých městech dosáhl podíl ukončených nabídek přes 25 %. V Liberci, Zlíně a Pardubicích byty s dispozicí 3+1 tvořily největší část poptávky, s podílem přesahujícím 30 %. V Praze a Mladé Boleslavi byla největší poptávka po bytech s dispozicí 2+kk, což je dispozice typická především pro novostavby.
Obr. 8 – Podíl počtu ukončených nabídek bytů dle dispozic v roce 2023
Fig. 8 – Proportion of terminated apartment listings by layout in 2023
2.6 Vývoj počtu aktivních nabídek
Enormní zájem o byty a domy v letech 2020 a 2021 je zřejmý také z počtu aktivních nabídek na realitních portálech. V roce 2021 bylo o 20 % méně bytů a téměř o 25 % méně domů v inzerci ve srovnání s rokem 2019. S růstem úrokových sazeb na hypotéky a oslabením poptávky se však trh začal stabilizovat. V roce 2023 byl počet inzerovaných bytů o pouhá 2 % nižší než v roce 2019 a počet inzerovaných domů dokonce převýšil hodnoty z roku 2019 o 1 %.
Obr. 9 – Vývoj počtu aktivních nabídek v letech 2019 až 2023
Fig. 9 – Development of the number of active listings from 2019 to 2023
Analýza dat za jednotlivé kraje České republiky ukazuje, že největší pokles v nabídce bytů mezi lety 2019 a 2021 byl zaznamenán v Královéhradeckém a Olomouckém kraji, kde došlo k úbytku o více než 30 %. Tyto kraje však do roku 2023 zaznamenaly pozoruhodný nárůst, přičemž Olomoucký kraj dokonce překonal hodnoty z roku 2019. Na druhou stranu, v Praze, Karlovarském a Moravskoslezském kraji je nabídka stále o více než 10 % nižší ve srovnání s rokem 2019.
Celkově lze v České republice pozorovat nárůst aktivních nabídek v roce 2023 oproti předešlým letům. To koresponduje s propadem počtu prodejů v přechozích kapitolách.
Obr. 10 – Vývoj počtu aktivních nabídek v letech 2019 až 2023 v jednotlivých krajích
Fig. 10 – Development of the number of active listings from 2019 to 2023 in regions
3. Jak díky datům získat přesné odhady cen nemovitostí
Ve společnosti Valuo kládeme důraz na poskytování nástroje, který nejen usnadňuje práci našim uživatelům, ale také jim umožňuje plně využít jejich bohaté odborné zkušenosti. Valuo Profi je výsledkem tohoto snažení a odměnou je, že ho využívá více než 2000 profesionálů. Ocenění ze strany odborné komunity si získal zejména díky následujícím funkcím a službám, které nabízí.
3.1 Vždy 6–10 porovnávaných nemovitostí
Odhad je založen vždy na 6–10 nejpodobnějších nemovitostech, které se v okolí v poslední době prodávaly. Uživatel přesně vidí, které to jsou, může si zobrazit jejich detail a dále s nimi pracovat. Pokud není s výběrem spokojen, tak si může nechat doplnit další, a to buď automaticky, nebo prohledáváním databáze pomocí nastavení filtrů.
Obr. 11 – Seznam porovnávaných nemovitostí
Fig. 11 – List of comparable properties
3.2 Detaily srovnávaných nemovitostí včetně fotografií a dalších informací
U každé srovnávané nemovitosti je možné si zobrazit její detail, a to včetně fotografií, popisu a dalších parametrů. Díky získání těchto podrobných informací může uživatel určit, zda je srovnávaná nemovitost skutečně podobná tomu, co oceňuje. Historie takto detailních informací je od roku 2018 u bytů a domů a od roku 2021 u pozemků.
Obr. 12 – Detail porovnávané nemovitosti
Fig. 12 – Detail of the compared property
3.3 Práce s cenami z nabídek, katastru i od realitních kanceláří
U všech srovnávaných nemovitostí je k dispozici vývoj jejich ceny. V případě, že je nabídka napárována na prodej na katastru, tak je uvedena i konečná prodejní cena (pokud ji má uživatel/banka koupenou z katastru, jinak uvidí jen orientační rozmezí). Takto spárovaných nabídek s prodeji je k dispozici k listopadu 2023 přes 40 000 a přibývá jich několik tisíc každý měsíc. Dalším zdrojem prodejních cen jsou informace přímo od realitních kanceláří, které nabídku prodávaly nebo pronajímaly. Konečná prodejní cena je nahlášena u více než 15 000 nabídek. Pokud není k dispozici prodejní cena z katastru ani od realitních kanceláře, tak automaticky Valuo dopočítává, jaký byl v danou dobu a v daném místě průměrný rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami, tímto koeficientem poslední známou inzerovanou cenu upravuje.
Obr. 13 – Vývoj ceny
Fig. 13 – Price development
3.4 Zohlednění odlišností na základě koeficientů
Pokud se oceňovaná nemovitost v některých ohledech liší od porovnávané, tak je možné zohlednit tyto odlišnosti pomocí koeficientů. Řadu z nich Valuo počítá automaticky. Je to např. stav nemovitosti, konstrukce stavby, vlastnictví a podlaží (u bytových jednotek).
Obr. 14 – Úprava koeficientů porovnávané nemovitosti
Fig. 14 – Adjustment of coefficients for the compared property
3.5 Mapa realizovaných prodejů bytů a domů od roku 2014
Aby bylo možné u srovnávaných nemovitostí v rámci odhadu pracovat i s fotografiemi, tak se musí vycházet z ukončených nabídek (na katastru žádné fotografie nemovitostí nejsou). Uživatelé však mají k dispozici mapu všech realizovaných prodejů od roku 2014. Prodeje jsou rozděleny do třech kategorií.
- Tmavě modré „špendlíky“ představují prodeje napárované na nabídky, je tak možné, kromě prodejní ceny a čísla vkladu, zjistit i fotografie stavu a další informace, které byly v inzerci.
- Zelené „špendlíky“ znázorňují prodeje, ke kterým Valuo dohledalo možné nabídky, které by jim mohly odpovídat. Je na uživateli, aby potvrdil, zda se některá shoduje s daným prodejem.
- Šedé jsou prodeje, ke kterým se nepodařilo dohledat možnou nabídku. I tak je ale možné zjistit alespoň prodejní cenu, nabývací titul a další věci uvedené na katastru.
Obr. 15 – Mapa prodaných bytů a domů
Fig. 15 – Map of sold apartments and houses
3.6 Filtrování v realizovaných prodejích
Kromě zmíněné mapy prodejů je možné v realizovaných prodejích vyhledávat i pomocí nejrůznějších filtrů. Snadno tak uživatelé zjistí transakční ceny např. všech garáží v Jihlavě za posledních 6 měsíců.
Obr. 16 – Filtrování v realizovaných prodejích
Fig. 16 – Filtering in completed sales
The contribution provides a comprehensive overview of the real estate market development in 2023, based on data from both the Czech Office for Surveying, Mapping, and Cadastre (ČÚZK) and public listings. It thoroughly analyzes the statistics of sold apartments and houses, the size of demand for apartments based on their layout, and the year-over-year changes in realized prices in the five largest cities of the Czech Republic. The second part of the article introduces an innovative tool for real estate price calculation from Valuo Technologies, widely utilized by over 2,000 professionals, including appraisers, experts, real estate agents, and mortgage specialists.
