Zkušenosti facility managementu v úloze dozoru provozovatele
Podstatou dozoru provozovatele je zohlednit budoucí efektivitu provozu a údržby budované stavby a podílet se ideálně na tvorbě manuálu stavby, který ušetří čas a finance po převzetí stavby do užívání.
Zavedení dozoru provozovatele na stavbě nejen státních a veřejných objektů by přineslo budoucí úspory veřejných prostředků v době užívání. Zmiňujeme státní a veřejné budovy, jelikož na ně se vztahuje povinnost využití BIM. Ale stejně jako BIM modeling využívají i jiní investoři, efekty z dozoru provozovatele v podobě signalizaci rizik a vícenákladů budoucího provozu a užívání mohou využít i další investoři.
The Strategic Guide Commissioning
Pro identifikaci rozsahu dozoru provozovatele lze využít dokument ASHRAE The Strategic Guide Commissioning. Je připravován standard ISO 41020.
Podstatou dozoru provozovatele je dohlížet na budoucí efektivitu a zejména provozuschopnost budované stavby. Jeho úkolem není sledování dodržení projektu či výše investičních prostředků, ale upozornění na potenciálně vznikající či již vzniklá rizika pro budoucí provoz a užívání staveb. Jeho sekundární úlohou je dohlížet na úplnost a kvalitu nezbytnou pro budoucí provoz a údržbu.
Související terminologie: Commissioning Agent, Commissioning Authority, Soft Landing
Co může přinést dozor provozovatele?
V současné době je různou měrou využíván dozor stavební, autorský, technický a BOZP. Dozor provozovatele by přinesl pohled na úspory při provozu a užívání staveb, kdy řadu z nich je možné identifikovat již v přípravné, projekční a realizační fázi a předpokládat podle toho provozní vícenáklady. Např. použití materiálů se speciálním režimem likvidace, řešení, kdy se musí měnit celá nebo kus technologie en bloc, řešení s omezenými možnostmi rozšíření nebo návazností na další procesy, řešení a výrobky, kdy je nutný speciální servis, výrobky s krátkou životností a obtížnou výměnou apod. Předpokladem pro kvalitní dozor provozovatele v této fázi je velká zkušenost, přehled a znalosti.
Další významnou úlohou dozoru provozovatele je kompletace dokumentace. Jedná se nejen o dokumentaci skutečného provedení stavby, ale i dokumentaci k jednotlivým výrobkům včetně požadavků na servis, kontrolu a výměnu, přístupy ke cloudovým řešením a aplikacím pro údržbu a kontrolu apod.
Uvedení staveb do provozu v praxi znamená, že ti, kteří se podíleli na návrhu a realizaci „zmizí ze světa“ a realita facility manažera je mnohdy složité shánění dokumentace k jednotlivým zařízením a provozním částem stavby. U běžných věcí je povinností výrobce dodat na trh výrobek i s návodem na použití. Nikoliv tak u stavby.
Určitou náhradou by mohl být systém standardizovaných informací o stavbách – BIM. Tady jsem ale na začátku cesty.
Nelze ustrnout v procesu návrhu stavby pro její realizaci. Z pohledu provozu je nutné, aby projektant osazoval do projektu objekty rovnou s příslušnou provozní dokumentací, se kterou by vznikal manuál stavby. Ušetřil by se tak celý proces poznávání budovy. Finance spojené s nesprávným nebo ne zcela efektivním užíváním stavby v začátcích provozu, čas a finance s kompletací provozní dokumentace, finance spojené s provozem zařízení bez predikce havárií a bez režimu správné a pravidelné údržby.
Komentář: Erik Štefanovič, jednatel DELTA Group ČR:
Pozice dozoru provozovatele je naprosto skvělá myšlenka, kterou podporujeme. Historicky byly provozovatelé od projektantů a stavařů z celého procesu výstavby odděleni a my jsme na tento problém často upozorňovali. Z našeho pohledu je více než aktuální propojit dva světy. My projektanti a stavaři skutečně ovlivníme totiž nejen náklady během výstavby, ale i ty během provozu. Dokážeme pro klienta zasmluvnit partnery participující na stavebnímu projektu k digitálnímu předání obsáhlé digitální dokumentace k samotnému provozu tak, aby bylo vše potřebné k dispozici budoucímu provozovateli tzv. na jedno kliknutí. V tomto smyslu pozice dozoru provozovatele zapojeného včas do procesu přípravy a realizace projektu je převratná myšlenka, která si zaslouží implementovat do praxe co nejdříve.
Naše zkušenost z pozice generálního projektanta pozemních staveb v projektu polygonu pro BMW Group v Sokolově nám jasně ukázala, že dnešní digitální doba a BIM model nám umožňuje pracovat s mnoha daty, které jsme dosud neměli k dispozici. Včasné zapojení provozovatele výrazně zefektivní proces předání objektu od stavařů provozovatelům. Celý proces je hladší, srozumitelný a nedochází ke ztrátě dat a informací. Potvrzuji tedy zároveň i myšlenku v článku, že BIM je rozhodně velkým pomocníkem ve fázi předání a provozu budovy. Stačí skutečně včas zapojit dozor provozovatele, který stanoví rozsah a potřeby provozovatele, definuje rozsah dat a hloubku informací jež potřebuje k běžnému provozu a údržbě objektu a dohlédne, aby realizační firmy nahrávaly reálná data do předem definovaného systému. Pak se předání díla stane mnohem hladším a komplexním procesem. Zatímco pro stavební firmu to je malá změna, kdy tyto informace zaznamená do systému jako součást dokumentace skutečného provedení stavby, naopak pro provozovatele je to přehledná digitální forma dokumentace s velmi cennými daty.
