Vodoměry versus SVJ, díl 1.

Češi si prý potrpí na to, že si potrpí…

Každého majitele nebo správce nemovitosti časem dožene neodbytná myšlenka a zákonné normy, jak smysluplně vyřešit otázku vodoměrů, měření spotřeby vody, případně měření tepla. Hned se k tomu nabízí další námět a tím je způsob odečítání a případný přenos dat. Otázku měření tepla si necháme díky rozsahu obou témat na jindy. Dnes si vystačíme s vodoměry teplé užitkové vody a studené vody a vším, co s tím souvisí. Pro příště již pouze TUV a SV. Co v tom hledám za hluboké myšlenky nebo případné problémy? Přece firma k tomu určená vám za peníze nainstaluje měřáky TUV a SV. V horším případě, při odečítání naměřených hodnot, oběhne někdo jednotlivá místa, kde se měřáky nalézají. To je to oblíbené zazvonění uprostřed vánočního shonu a někdo vám courá po domácnosti. Pokud vás nezastihnou, máte za dveřmi lísteček, že se máte polepšit, a tedy někdy příště na shledanou. V lepším případě toho špiona odečítače neuvidíte a dotyčný celou akci provede načtením do mobilu, notebooku, tabletu mimo daný objekt. Následně vytvoří neskutečný elaborát, na jehož konci se dozvíte, že voda u vás tekla proudem, a to si taky zaplatíte. Získáte neodbytný pocit, že všechny bazény v okolí mají měření ve vašem vodoměru. Začnete zkoumat, kde se stala chyba, když vaše počínání bylo po celý rok umírněné a bazén si napouštěl soused. Orientace v číselné ekvilibristice následného vyúčtování vás dožene do ordinace psychologa a příště si pečlivě rozmyslíte do této cenotvorby byť jenom nahlédnout. Opravdu jenom pro odborníky na jedné straně a otrlé povahy, dobrodruhy nebo pošetilce se sklonem k sebepoškozování, na straně druhé. Probrodit se tím je i pod vedením profesionála celkem zdlouhavé a obtížné. Proto většinou rezignujete a uvěříte tomu, že to, co vám vyrazilo dech, je prostě správně. Nicméně tohle opravdu není řešení pro jednotlivce a už vůbec ne pro SVJ o více bytových jednotkách. Zde právě končí myšlenka, že si potrpíte na to, že si potrpíte. Trpění bylo dost a pragmatické myšlení a racionální rozvaha musí převážit nad pocity. Vy chcete jasné řešení, měření odpovídající reálu a roku 2020, zcela průkazné měření bez chyb a „vlivů“ ze strany, odkud voda přitéká i strany, kam přitéká. Zcela lapidárně, netoužíme po žádných anomáliích ve výsledné ceně, ale po jasných číslech a ceně za to, co jsme spotřebovali. Pokud mohu spotřebu kontrolovat a ovlivnit v průběhu měřeného cyklu, nikdo mi nechodí do soukromí odečítat spotřebu a vše stojí na „mojí“ reálné spotřebě, kterou si zaplatím, pak je to značka ideál. Pokud mám jako statutární zástupce SVJ být „dobrým hospodářem“, potom je tato meta můj Mount Everest, který je třeba zdolat. Že moje varování není samoúčelným skuhráním, pochopíte záhy. Takže se pustíme do vyřešení tohoto oříšku a všechny periferní jevy, které to celé dělají neatraktivním a obtížným úkolem, vyřešíme cestou „nahoru“. A bez kyslíku, jako Reinhold Messner.

Jak na to?

Jako vždy je třeba důkladně potěžkat veškeré danosti a možnosti, jak se systémem měření naložit. Pokud chceme tohle hospodářství učinit přehledným a zcela exaktně vnímatelným od profesionála až po obyčejného člověka v poslední domácnosti měřeného celku, pak je třeba udělat zcela pragmatický návrh, takový malý projekt celého systému měření. Jednoznačná analýza poslouží nám i profesionální firmě k návrhu řešení. Zde se neoddiskutovatelně dělí chleba a podcenit tuto fázi by bylo fatální chybou. Všimněte si, že hovořím o profesionálech. Tohle už opravdu není parketa pro laiky.

Dříve se s vámi nikdo nebavil, váš názor nikoho nezajímal, kvalita měřidel a měření byla diskutabilní. Měřidla měřila podle jejich kvality, která odpovídala ceně. Měřidla nikdo neověřoval v daných cyklech, byť se daný správce vystavoval vysoké pokutě. Dokonce to chvíli řešili tím, že je ověření nezajímá, neboť je to toto věcí nájemníka. Sen všech tehdejších správ bytového fondu, ale jinak lež jak věž. Anomálie v rozdílu spotřeby 40 % nebyla žádnou výjimkou a navštěvovat různé správy s podivným názvem PBH nebo bytová správa byla ztrátou času a iluzí. K tomu si přičtěte chybovost měřidla na patě, které je většinou majetkem příslušných vodáren. Městská rozvodná síť pamatuje v některých případech něco okolo poloviny minulého století a tohle všechno musel ve finále někdo zaplatit. Musel – říkám úmyslně. Na tyto hry už není dostatek prostoru a nikdo po nich netouží. Kdo to může změnit, nechť tak učiní. Moje diskuze se týká celků v rukách SVJ, tudíž soukromých vlastníků jednotek. Obdobně se ovšem může chovat BD (bytové družstvo), kdy členové vlastní podíl na majetku BD a způsob fungování je často velmi podobný SVJ. Tedy pokud jde vše, jak má, tón udává SVJ a jeho statutární orgány. Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek (SVJ) zůstává, i podle nového Občanského zákoníku, shromáždění. Toto je mechanizmus, pomocí kterého jednotliví vlastníci jednotek budou mít vliv na systém řešení. Ten systém jasně stanoví, kdo co zaplatí, bez postranních her dodavatele či odběratele. Zcela prostě – dodavatel chce vydělat maximum „možného“ a odběratel chce zaplatit minimum „možného“. Výraz „možného“ postihuje míru toho, co je ještě dovolené a hlavně zákonné. Obě strany mají často boční úmysly, pokud jim to nedostatečně propracovaný systém umožní. Je to taková hra, která se často nevyhne různým lumpárnám a soudní dohry nejsou výjimkou. Proto kladu důraz na profesionální a konzistentní řešení s minimálním (lépe žádným) prostorem pro pochybení všech zúčastněných.

Návrh systému měření:

• Důkladné zmapování objektu (projekční podklady)
• Nezaměnitelný popis odběrných míst a jejich kontrola
• Zavedení parametrů pro rozúčtování spotřeby
• Instalace kvalitních měřidel
• Volba odečtového systému

Projekční podklady nejsou vždy dostačující. Ne vždy máme dokumentaci od objektů, která je kompletní a vypadá rozumně. Někdy dokumentace není vůbec. Pokud tomu tak není, je třeba ji nějak získat. Možností není nazbyt. Nový projekt je jedna z cest, ta je ovšem cenově náročnější. Pokud privatizaci a vznik SVJ provázela revitalizace celku, pak projekt existuje. Další cesta je domluva s vodárnami, které často vlastní matrice od projektů, které často vzaly za své v archívech původního správce, válkou, zubem času či nepořádkem „někde po cestě“. Při dobré domluvě je možné si tyto podklady vyžádat a kopie použít pro podklady na zmapování stávajících prvků a návrh dalších nebo prvků nových. Ještě je zde třeba zmínit další variantu, tou je informační model budovy neboli digitální dvojče vašeho objektu vytvořené systémem BIM. BIM značí termín Building Information Modeling nebo také Building Information Management. Zatím je to varianta finančně náročnější, u stávajících bytových staveb nedosažitelná, i když komfortní a velmi sofistikovaná. Nicméně tomu dokonalému se můžeme značně přiblížit.

Nezaměnitelný popis odběrných míst a jejich kontrola je zcela jasné kritérium. Ta analýza musí být perfektní a pak očekávejme perfektní výsledky.

Jasně stanovené parametry rozúčtování jsou neoddělitelnou součástí pro jednoznačné vyhodnocení výsledné spotřeby, a tudíž nezpochybnitelných výsledných plateb. A to je to, o co nám přece jde. Jasná pravidla s jasným výsledkem.

Instalace kvalitních měřidel vyžaduje důkladnější pozastavení. Budeme chtít pravdivé a neovlivnitelné hodnoty měřidel, průběžné hodnoty stavu měřidel, hodnoty v určitém čase, hodnoty roční, půlroční, kvartální či měsíční, online odečítání a okamžitou kontrolu stavu nebo naopak pouze měření s diskutabilní přesností a odečtem kupříkladu ročním, bez vlastní kontroly hospodaření s daným médiem? Takže logicky píchnete prstem do varianty první, tou je kvalitní měřidlo. I tam máme ovšem na výběr. A jako u všeho, i zde hraje roli kvalita za kvalitní cenu. Proto jsou ta analýza a návrh systému tak důležité.

Volba odečtového systému je další z důležitých kritérií návrhu. Už to zde zaznělo a opět platí, že čím kvalitnější systém měřidel, tím kvalitnější a větší šíři možností skýtá odečtový systém. Odstupňování možností máme níže.

Způsoby odečtů měřidel:

• Vizuální odečet (papír, tužka)
• Dálkový odečet pochůzkově (notebook, software, nutnost převodů a importů dat)
• Online odečet (zcela automatizované zpracování odečtu)

Protože jsem na začátku avizoval, že chceme řešení moderní, průkazné a odpovídající letopočtu, pak první variantu uvádím pouze jako možnost, ale pouze pro velký případ nouze. Jinak na něho rychle zapomeňte.

Dálkový odečet pochůzkově, se všemi přidruženými jevy na to nabalenými, se právě pokouším sprovodit ze světa. Opět to už neodpovídá době, a pokud chci, aby měřidlo bylo v požadované kvalitě, potom odečet pochůzkou je krok zpět při získávání dat a nakládání s nimi. Mám známého, který na mopedu Babetta 207 (snová průměrná spotřeba 1,8 l/100 km) šlapal, aby ušetřil. Sice to jde, ale co o tom soudím, vám neřeknu. Nesmím používat vulgarizmy. Kvalitní měřidla, která mohou odesílat značné penzum informací v podstatě online, budu odečítat jednou dvakrát do roka a pak data třídit, převádět a transformovat? Veliký nesmysl. Opět to lze, tak jako s tou Babettou, ale…

Tušíte, že v mém žebříčku Top Ten vítězí online odečty. Pokud jste četli pečlivě, potom jste část důvodů nalezli v předešlé stati. Pokud ne, vezměte negativa, či nedostatky systémů, kterým se hodláme vyhnout, dejte k nim opačné znaménko a dostanete výčet, proč online odečty ano. To platí zároveň i pro měřidla tomu odpovídající.

Uvedu tedy příklad:

• Nekvalitní měřidla NE
• Ovlivnitelná měřidla NE
• Měřidla s velkým % chybovosti NE
• Vizuální odečet NE
• Tužka papír při odečtu NE
• Nezvaná návštěva při odečtu NE
• Odečet pochůzkou NE
• Převody a import dat posléze NE
• Možnost kontroly dat pouze 1–2 x za rok NE
• Stejně jako šlapání na mopedu NE

Netřeba pokračovat.

Takže kudy vede cesta k online odečtům spotřeby vody pro bytová měřidla v podmínkách SVJ?

Pochopitelně, že celé věci předchází umožnění této operace. Ona totiž není ani snadná ani levná. Nicméně zde nebojujeme o nějaké samoúčelné ostruhy na škorních statutárních orgánů, ale zmíněné smysluplné moderní řešení. To dovolí hospodařit kvalitně a na vysoké úrovni celému SVJ, ale zároveň se zodpovědným hospodářem stává samotný vlastník jednotky. Pokud nemůžete rozluštit hru čísel a pojmů v ročním vyúčtování, pak vám nezbývá než přitáhnout opasek, vodu pouštět co nejméně a bez jakékoliv kontroly v mezidobí čekat na další vyúčtování. Pomůže modlitba, pomůže zaříkávání vodoměrů, tajné obřady uřknutí vodoměru. Někdo snaživě přidá k zaříkávání magnet na nekvalitní měřidlo. Případně obelže své bližní a nechá za den nakapat vodu do rezervoáru WC, což nekvalitní měřák nepostřehne. Pokud se vám takto podaří snížit vlastní spotřebu, pak tu odebranou vodu stejně někdo zaplatí. Vzhledem k tomu, že voda protekla přes patní měřič a do tohoto čísla se musí vměstnat výsledky všech bytových (domovních) měřidel za ním, tušíte, kdo to nakonec zaplatí. V této chvíli neparazituje zmíněný nepoctivec na vodárnách, na tom subjektu, co vodu dodává, ale na každém z nás. Myslíte, že ty příklady jsou smyšlené? Ale kdeže, jsou pravdivé a o spoustě dalších ani nevíme. Mimo toho, že toto počínání je za hranou zákona, je to amorální. Proto pokud navrhnete řešení tohoto typu na shromáždění vlastníků, budete mít argumenty v rukách. Ani ten, kdo magnetem ovlivňoval předešlý měřič neřekne, že nechce takový měřič, který tomu zamezí. Ač bez uzardění uvažoval o parazitování na někom, kdo sedí na schůzi vedle něho, nemůže se dost dobře odkopat a říct, že nesouhlasí. Stejně tak musí nepoctivec „rád a dobrovolně“ akceptovat zjištění, že přes měřák neproteče ani litr, který mu zároveň nezměří a zároveň oznámí do systému, že nastal pokus o nedovolený zásah. U nechtěného průtoku WC, signalizovaného systémem, je to vítaná úspora pro poctivého vlastníka, u předešlého napouštění WC bez změření je to narovnání poměrů pro ostatní vlastníky. Ne až tak pro našeho nepoctivce. Jeho nepoctivost odchycená systémem může být podkladem pro podání trestního oznámení.

„Důvěřuj, ale prověřuj“ je prostinké motto tohoto systému. Pokud chcete zevrubněji, pak mám rád systém, kde prozíravě, a hlavně včas zavíráte vrátka na dané cestě, kterou hodláte projít se skupinou, která má například nějaké procento možných nepoctivců. Protože, pokud ta vrátka k nepoctivému řešení zůstanou pootevřená, vězte, že dotyčný je postřehne a využije, čtěte zneužije.

Co je potřeba?

• Kvalitní vodoměry (nejlepší zkušenost máme s vodoměry Kamstrup Multical 21)
• Odečtová technologie (AMR)
• Aplikace pro zpracování a zobrazení náměrů
• Aplikace pro rozúčtování

Kvalitní vodoměry, kdo se v tom má vyznat

Znovu opakuji, tohle je parketa pro profesionální řešení. Nezkoušejte sami hledat řešení, jež už existují. Na trhu je obrovské množství měřidel a dozvíte se, jak jsou skvělá, co všechno umí. Ale nedozvíte se, co neumí a oni vám to přece nepoví. No a vy nebudete vědět na co se zeptat.

Je to trochu jako když se obáváte, co máte říct, aby se nepoznalo, co všechno víte a hlavně nevíte. Při rozhovoru s profesionálem vás demaskuje na dvě doby a řekne, že vaše znalosti jsou prachšpatné. Při rozhovoru s laikem máte nespornou výhodu, že tento netuší, co víte a co nevíte. Dozví se jen to, o co se budete ochotni podělit.

U výběru systému měření TUV a SV jste spíše tím laikem. To zmíněné PBH vám dalo na stupačku logicky nejlevnější vrtulkový vodoměr, co byl na trhu, a bez skrupulí vám následně napočítal spotřebu, i kdyby se ten zázrak zadřel v půli měřeného období. Chcete to nejlevnější, a tudíž pravděpodobně nejhorší řešení u vás doma? Pokud vám byt nepatřil, nebylo na výběr. No a když mi patří? Určitě nechcete. Jak to ale poznáte? Udělám si tabulku, budu dělat tendry, a ono se to vyloupne. Nevyloupne. Takové pokusy jsme absolvovali a byly opravdu korunovány neúspěchem. Zbytečné dělat negativní reklamu a potom se přetahovat v nějaké nesmyslné soudní při. Vezmu to oklikou, ve výsledném resumé neuvedu výrobce, jehož radiomoduly dosloužily dávno před deklarovaným obdobím a některé měřiče stihly umřít komplet. To procento není marginální a přináší to jenom starosti. Vám i firmě, která odečítá náměry a výsledky transformuje do vyúčtování, správcovské firmě při reklamaci a výměně mrtvoly, znovuzavedení „nováčka“ do systému dálkového odečtu dat a práce s nimi. No a to nejdůležitější, tyto měřiče můžete směle na konci pětiletého období komplet vyhodit. Žádné ověření jejich funkčnosti (nefunkčnosti) na zkušebně dle zákona po pěti letech. Verifikovat mrtvolu ve stádiu rozkladu je holý nesmysl. Mimochodem zde hovořím z vlastní zkušenosti s cca 150 měřidly, a to už není žádná drobnost. Jedno měřidlo u rodinného domku, kde si vodu ohříváte sami, by asi takové vzrůšo nebylo.

Jaký je přínos?

• Přesná evidence spotřeby vody
• Přesná evidence stavů při stěhování
• Detekce nechtěných náměrů (protékající WC nebo pojistný ventil bojleru)
• Detekce pokusů o ovlivnění měřidel
• Přesné a prokazatelné rozúčtování spotřeby konečným spotřebitelům

Pokud shrneme současná zjištění, pak celý rébus spočívá v maximálním přiblížení se hodnotám patního měřidla vodáren (kontrolovaného měřidlem vlastním), při součtu jednotlivých bytových měřidel. To vše při zohlednění a eliminování všech již zmíněných vlivů ze strany dodavatele i odběratele vody. Pokud dosáhneme čísel stejných nebo velice blízkých, pak naše práce byla jednoznačně smysluplná.

Než začnete studovat naši obsáhlou nabídku pro možný systém orientace vedení SVJ při výměně bytových vodoměrů, měli byste vědět, že i vodoměry potřebují ke správné činnosti vyhovující podmínky. A tou základní podmínkou je čistá voda. Možná namítnete, že součástí vodárenské vodoměrné soustavy je filtr vody. Nebo snad ne? Tuto otázku nechám úmyslně nezodpovězenou, ať máte na co se těšit příště.

Použité zdroje:

• Fotografie, část textů s využitím materiálů společnosti SGE STAVEBNÍ s.r.o. a pana Jaroslava Gottwalda, www.vymenavodomeru.cz; www.merenionline.cz; www.sge.cz
• Fotografie s využitím https://www.pexels.com