Reakce na aktuální informace týkající se zrušení povinnosti doložení PENB při prodeji a pronájmu nemovitostí

Avizovaná novela

Poslední dobou proběhly v médiích zprávy o tom, že se chystá novela zákona č. 318/2012 Sb., která zmírní povinnosti majitelům, kteří budou chtít svou nemovitost prodat nebo pronajmout. Konkrétně zaznělo na tiskové konferenci k tomuto tématu z úst ministra průmyslu a obchodu Martina Kuby toto: "V případě prodeje či pronájmu budovy by mělo být možné takzvané energetické štítky nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky."

Názor zpracovatele PENB

V jádru lze tuto myšlenku považovat za opodstatněnou, zejména když vidíme, jakou nevoli mezi občany tato nová povinnost mnohdy vyvolala. Také my, jakožto zpracovatelé PENB uznáváme, že v mnoha případech je vytváření průkazu energetické náročnosti do jisté míry zbytečné. Celá problematika je ovšem trochu složitější.

Pokud však chce ministerstvo průmyslu a obchodu takovouto novelu připravit, je podle mého názoru nutná porada s odborníky a určitá analýza toho, co by novela v důsledku v našem českém prostředí přinesla a zda by nebyla v rozporu se směrnicí evropské unie č. 2010/31/EU ze dne 19. května 2010 o energetické náročnosti budov, kterou jakožto členský stát EU musíme mít do naší národní legislativy implementovanou.

V rámci získání politických bodů pro vládní stranu ODS je to po zrušení skaret další krok, který bude určitě zejména laická veřejnost kvitovat. Vytrácí se však podstata celého problému, dochází určitým způsobem také k popírání smyslu zabývat se problematikou energetické náročnosti a úspor v oblasti energií ve stavebnictví.
Smyslem průkazů energetické náročnosti není vytahovat z lidí peníze za zbytečný dokument, ale informovat o tom, kolik peněz často zbytečně utratí za provoz domu, bytu, či jiné nemovitosti. Z nového průkazu energetické náročnosti zpracovaného podle prováděcí vyhlášky 78/2013 Sb. (platné od 1. 4. 2013) lze na rozdíl od původního PENB skutečně snadno vyčíslit, kolik provoz objektu bude stát.
Poté co řada odborníků především z ČVUT v Praze a mnoho dalších (nikoliv jen obecně tolik nenáviděných poslanců) vynaložili spoustu práce na vytvoření této nové vyhlášky a dalších podpůrných prostředků, např. technické normalizační informace TNI 730331, není rozumné povinnosti zpracování průkazů energetické náročnosti omezovat.

Zákon a vyhláška jsou závazné, a to bez ohledu na výroky v médiích

Je také velmi zavádějící, když přímo někteří zákonodárci (konkrétně náměstek ministra průmyslu a obchodu Pavel Šolc) veřejně vystoupí s tvrzením, že lidé se nemusí bát sankcí a pokut, že se resort v současné době zaměřuje na monitoring velkých projektů, a to zatím spíše formou poradenství, ne sankcí.
Politik tedy uklidňuje občany, že nemusí dodržovat platný zákon, že sankce nehrozí. Obdobně by tedy mohl vystoupit např. ministr spravedlnosti a říct, že pokud chce někdo odcizit věci v hodnotě do 1000 Kč, tak se nemusí ničeho bát, v současné době se resort zaměřuje na rozplétání větších korupčních kauz. Je to samozřejmě řečeno s nadsázkou a není to porovnatelné, ale podstatu to vystihuje.
Faktem je, že jsme členská země evropské unie, platností evropské směrnice č. 2010/31/EU jsme byli nuceni ji zapracovat do naší národní legislativy, k čemuž došlo ve formě zákona č. 318/2012 Sb., který od 1. 1. 2013 platí. Jak by řekl Jára Cimrman: "Můžeme o tom diskutovat, můžeme o tom vést spory a můžeme s tím nesouhlasit, ale to je tak všechno, co proti tomu můžeme dělat." Zákon je samozřejmě možné novelizovat, ale tento proces by měl vždy zákon vylepšit a ne nastolit ještě větší zmatky a problémy.

Stávající zákon 318/2012 Sb. byl dle mého názoru napsaný poměrně dobře, povinnost mít energetický průkaz jasně definoval a pro jednotlivé subjekty ji rozložil do několika let od počátku roku 2013 až do roku 2016.

Tabulka povinností dle aktuální legislativy

Náhrada PENB doklady za energie je v některých případech legitimní

Již v tomto zákoně je uvedena možnost nahradit PENB doklady za energie a doložit tak tímto způsobem energetickou náročnost. Je to však pouze v případě prodeje či pronájmu bytu nebo jiné ucelené jednotky v bytovém domě. To dává smysl, protože majitel nebo nájemce bytu zpravidla má tyto doklady k dispozici a mají také určitou vypovídající hodnotu.

V případě prodeje či pronájmu starších objektů spadajících do horších energetických tříd ale tomu tak ve většině případů nebude. Namátkou bych uvedl tyto případy:

• Starší dům je často dlouhodobě neobývaný nebo využívaný spíše jako rekreační objekt, jak relevantní jsou pak údaje z dokladů, pokud vůbec jsou k dispozici?
• Častým případem je vytápění kotlem na dřevo nebo pevná paliva. Budou mít lidé k takovémuto palivu účtenky?
• Když nikdo nepočítal s tím, že doklady za provoz domu jednou takto využije, mají je vůbec majitelé nemovitostí k dispozici? Jak konkrétně tuto povinnost připravovaná novela stanoví?

Smyslem energetických průkazů by v případě prodeje domu měla být určitá vazba na kupní, případně nájemní cenu. V mnoha případech se tomu tak děje a kupce zajímá, kolik je bude provoz jejich budoucího bydlení stát.
Samozřejmě v případě starých zcela nevyhovujících domů tomu tak není a každý kupec si je vědom nutné rekonstrukce, kterou bude muset následně provést. V takovém případě však bude budoucí vlastník potřebovat k zamýšlené rekonstrukci projektovou dokumentaci, která také bude muset obsahovat průkaz energetické náročnosti, a to i po zavedení připravované novely.
V případě, že už při hledání zpracovatele PENB osloví osobu, která vykonává také projekční činnost, nemusí se nutně jednat o náklady navíc. Jak ale objektivně rozlišit, pro které domy by se energetický průkaz měl zpracovávat a pro které ne? Podle energetické třídy by to bez zpracování PENB asi nebylo možné.
Obávám se, že nějaké nezneužitelné kritérium není možné vymyslet. Proto paušální zavedení této povinnosti zákonem je asi to jediné objektivní řešení.

Volba zpracovatele PENB

Sháníte-li zpracovatele PENB, případně zvažujete-li, zda si energetický průkaz nechat zpracovat, oslovte více zpracovatelů, nevěřte informacím z médií kolik zpracování PENB stojí a sami si prověřte, jaké ceny vám zpracovatelé nabídnou.
Často se nejedná o osoby, které zpracovávají pouze energetické průkazy. Jsou to většinou odborníci, kteří vám jakožto kupcům nemovitosti poradí s rekonstrukcí, zpracují projektovou dokumentaci, navrhnou vhodný a efektivní způsob vytápění apod.
Energetické poradenství a projekční práce jsou služby, které vám nabízí řešení, jak ušetřit větší prostředky než je cena průkazu energetické náročnosti.

Co říci závěrem? Zkusme se někdy vyvarovat dohadům mezi politiky a občany, mezi projektanty a stavebníky, které nám pouze berou čas, jenž lze využít mnohem smysluplněji a nekritizovat všechno paušálně, pořád na všechno nenadávat. Ze všeho se můžeme snažit vzít si to dobré a pozitivní, a jakožto myslící lidi uvažovat a podle toho se chovat.
Vězte, že existují také zpracovatelé průkazů a projektanti, kteří se nesnaží pouze z lidí vytáhnout peníze, ale snaží se jim pomoci a poradit v tom, aby bylo jejich bydlení finančně nenáročné a šetrné k životnímu prostředí.