BIM je pro facility manažery již zajímavé téma

Na konferenci v rámci Týdne facility managementu se v Brně sešla řada známých tváří, významných odborníků v oboru FM. V diskusích a v přednáškách tak zazněly reálné problémy a zajímavé názory z praxe.
Týden FM pořádá IFMA CZ. Motto letošního ročníku Týdne FM bylo Prostor & prosperita.

Konference Týden facility managementu 2018 se konala v historické budově VUT v Brně.

Velmi zajímavá a aktivní sekce BIM pro FM

Když jsme před 3 lety na TZB-info přidávali rubriku BIM, dali jsme ji do oblasti Facility management. Již tehdy jsme věřili, že hlavní benefity funkčního BIM modelu budou v oblasti správy budovy. Když se budova 2 roky projektuje, 2 roky staví a 80 let slouží, není až tak nic překvapujícího, že nejdéle data o budově užívá právě správa budovy. Naše rozhodnutí přesto znamenalo leckdy údiv. Jsme rádi, že situace dozrála a praxe nám dává za pravdu. BIM v FM byla část konference na Týdnu FM, která zaujala a přilákala hodně pozornosti.

Problémové místo využití BIM pro FM je dokumentace skutečného provedení

Tomáš Minka z Bim.Point v přednášce Od prototypu stavby po digitální dvojče – BIM model z pohledu správce označil za nejvíce problémové místo využití BIM pro facility management dokumentaci skutečného provedení. Vše před tím je vysoutěženo a běží. Výsledkem je předaná budova. Ale je třeba zasmluvnit změny v době realizace, dokumentovat průběžně změny a sbírat údaje od zhotovitelů, což je velmi nelehká cesta. S modelem je třeba pracovat po celou dobu výstavby. Není to až tak složité, nepotřebujeme žádné sofistikované nástroje, ale podstatné je to, že CAFM systémy nejsou propojeny s datovým prostředím. V BIM modelu je tak velké množství užitečných dat, že zde vzniká problematické místo předání těchto dat pro správu budovy.

BIM.point je dvouvrstvá aplikace. Kolem jádra jsou přílohy a parametry. Důležité je napojení na konkrétní prvky. Model musí stále žít s budovou, aby odrážel realitu. Je třeba sledovat potřeby uživatelů, protože vedle existují a budou existovat i dále specializované SW.
„Na začátku se dává do projektu hodně úsilí a pak se z odvedené práce těží, ale je to třeba zohlednit již ve výběrovém řízení. Pokud se soutěží projekt ke stavebnímu povolené na cenu, je to problém. Umíme v BIM udělat cenově srovnatelnou nabídku, ale také se srovnatelným výstupem, což tedy není ideální BIM model,“ řekl Minka.

Příkladem BIM modelu včetně skutečného provedení je například bytový dům Nekázanka v Praze, kde je prováděcí dokumentace, skutečný stav a detaily prvků. Jiným příkladem je AUPARK, kde se model dělal dodatečně, Státní opera má také BIM model. Staveb je již celá řada. Přesto Tomáš Minka konstatoval že v podstatě ještě neviděl model v plné verzi, tj. takový, kde by byl BIM od začátku do konce a až do provozu.

V diskuzi zaznělo z úst zástupce CAD studia, že proces „z pár exotů dělá v BIM k pár exotů nedělá v BIM se děje nyní. Pokud projektant začne dělat v BIM, chce garanci, že to bude dělat do konce. Když do toho vloží tu energii na začátku, chce ji zhodnotit v dalších fázích.“

Tomáš Minka z Bim.Point, Týden FM 2018 v Brně, foto redakce

Eva Wernerová a Michal Faltejsek, FAST VŠB - TU Ostrava, Týden FM v Brně 2018, foto redakce

Josef Remeš, FAST VUT Brno, Týden FM v Brně, foto redakce

BIM na FAST VŠB – TU Ostrava je unikátní, protože obsahuje i dynamické procesy

Michal Faltejsek v přednášce BIM na FAST VŠB – TU Ostrava představil zavádění BIM na fakultě, kterému se s kolegy věnují. BIM se aplikuje na celý areál fakulty, který má 25 podlaží, 14 500 m2 podlahové plochy, a to při využívání zkušeností z pilotního projektu. „Nejdříve jsme udělali 3D model, pak propojení s CAFM systémem a nakonec optimalizaci procesů,“ popisoval Faltejsek. Celý proces implementace probíhal v 7 krocích: 1. BIM Execution Plan, 2. stanovení LoMDm, 3. komplexní pasportizace (jinou úroveň potřebují např. technologie TZB pod revizemi, jinou úroveň vybavení. Tj. potřebujeme různé úrovně pro různé skupiny prvků). Něco jsme dohledali v archivech, něco jsme zajistili prohlídkami, něco z internetu, něco individuálně od výrobců… 4. sjednocení dat do digitální podoby, 5. převod do BIM modelu, 6. propojení s CAFM, 7. implementace a optimalizace FM procesů.

„Mezi hlavní problémy patří: špatný stav dokumentace, problematická provázanost SW, více zdrojů dat, které navzájem nesedí. Přínosem optimalizace procesů FM je využití procesů FM v nových souvislostech a využití BIM modelu pro modernizace, rekonstrukce a údržbu,“ rekapituloval Faltejsek a v závěru ještě dodal: „Optimalizace je dlouhodobý proces a potřebujeme koordinovat provoz budovy, vědu a výzkum a další funkce fakulty. Mapování fakulty probíhalo ve spolupráci i se studenty, přihlásili se i jednotlivé katedry a trvalo to 1 rok.“

Účastníci se shodli na tom, že projekt na VŠB je revoluční, protože jako první obsahuje i dynamické procesy. I Tomáš Minka potvrdil, že dynamické procesy FM v BIM zatím jinde nejsou.

Využití BIM a GeoBIM pro potřeby praxe FM

Petr Glos T-mapy a Josef Remeš VUT Brno konstatovali, že ačkoliv jsme již v BIM modelech budovy ušli kus cesty, stále je vnímáno jen jako 3D a informace se tam jen dávají. Ale chybí nám parametry, třídníky, klasifikace, využitelnost (pro energetické audity, kamery…). Je to takový paradox – PC nám sice ulehčí práci, ale požaduje se vyšší kvalita, větší detail.
„Na začátku si zvolte 1 platformu, získejte reference a řekněte požadavky (BEP nastavuje, ale důležitý je EIR – pre contract/post contact BP… CoBie. Je třeba říci na co to bude používáno,“ ukazoval Josef Remeš.

Přidání kontextu map k datům je velký benefit. BIM by měl být datový sklad, kde jsou data připravena. Data se musí potkat na společné datové bázi. Jako příklad uvedl Petr Glos jednoduchý rozvrh hodin, který nese stále základní info. Ale pokud nabídne studentům plánek trasy, 70 lidí se nebude ptát ve vrátnici, můžeme tak také řídit vstup do budov a přednáškové místnosti, řídit VZT, osvětlení aj.

Sběr dat je pouze začátek, protože údržba dat v aktuální podobě je nejhorší úkol. Důležité je zainteresovat uživatele, kteří by ideálně data v rámci užívání aktualizovali sami.
Máme mnohdy pocit, že inovativní věc musí být kdovíjaké drahé zařízení, ale mnohdy jde o jednoduché věci, které přispívají k větší informovanosti a zlepšení běžných procesů.

Další zajímavosti z oboru FM

Predikce jako nástroj facility manažera

V reakci na technické přednášky Honeywell, Teco a KONE zazněla z řad facility managerů asi očekávaná otázka, do jaké míry lze predikovat události, které vyžadují opravu, výměnu, servisní zásah. Právě predikce totiž umožňuje lepší plánování nejen financí, ale zejména pracovníků, kterých je velký nedostatek.

Vladimír Žaludek z firmy Honeywell k tomu řekl, že z regulačních prvků a zařízení se sbírají data, která jsou k dispozici správě budovy a z nichž samozřejmě lze do jisté míry predikovat, ale hlavní úkol je co nejrychlejší reakce se znalostí aktuální situace. Tak je splněn základní požadavek vlastníků budov, property, facility a security managerů, servisních techniků, facility inženýrů a bezpečnostních techniků.

Jozef Györki z KONE v této souvislosti představil 24/7 Connected Services a potvrdil, že v oblasti výtahů se schopnost predikce používá. KONE využívá umělou inteligenci z IBM Watson. 4 roky se systém učil, aby perfektně sloužil. Aby uměl vyhodnotit závažnost události, oddělit signály z používání výtahu od signálů směřujících k poruše.

Zvýšení bezpečnosti lze dosáhnout bez dalších investic jen znalostí problematiky

Pavel Krčílek z ÚMČ Praha 11 hovořil o ochraně měkkých cílů a významu základní orientace pracovníků FM v jednotlivých bezpečnostních tématech. „Velká část opatření není otázkou investic, ale úhlu pohledu. Mnohdy jen se znalostí principů ochrany měkkých cílů lze dosáhnout vyšší hodnoty spravovaných objektů a efektivnějších nákupů. Jedna nakoupená věc může sloužit dvakrát, pro svůj primární účel a navíc bezpečnosti,“ vysvětloval Pavel Krčílek. Ochrana měkkých cílů bude i tématem připravovaného vzdělávání, které Pavel Krčílek připravuje společně s TZB-info a jsme rádi, že hned na konferenci se první zájemci ozvali.

Pavel Krčílek, ÚMČ Praha 11, Týden FM 2018 v Brně, foto redakce

Petr Brandejský, TZB-info, Týden FM v Brně 2018, foto redakce

Zanedbáním norem a požadavků na vybavení kanceláří může dojít až k nemocem z povolání

Petr Brandejský z TZB-info zastupoval náš portál a jeho přednáška vycházela ze seriálu článků k zařizování kanceláří a týkala se technického vybavení kanceláří při zohlednění pravidel vlivu barev, moderního designu a trendů. Upozornil na to, že některé normy jsou závazné, ale i zanedbáním těch ostatních může docházet k nepohodě a nemocem z povolání. Barevnost a dělení prostoru je důležitým prvkem moderního pracovního interiéru. Je vhodné se soustředit na ekologické materiály, které mohou být zajímavým benefitním prvkem. Mezi příklady uvedl kancelářské budovy Černovické terasy, které nabízí řešení celého konceptu s řadou detailů, které jsou mnohdy uživatelům skryty.

Cena facility služeb ve smlouvách

Daniel Štys z DATYS, architektonické kanceláře, ve své přednášce Asset a property management z pohledu FM vyvolal diskusi o vzdělávání facility a property manažerů a provázanosti v cenách služeb. Padaly otázky například „jsou schopny property společnosti facility manažera zaplatit?“ Trh stlačil hodně ceny a property manažerů se to hodně dotklo. Hodně smluv je starých a s tlakem na ceny je to problém a začarovaný kruh. „Kdy přijde doba, že se budou vypovídat smlouvy proto, že za nasmlouvanou cenu to nelze dodat,“ ptal se Daniel Štys a pokračoval: „Nabídka na správu může být zpracována 2 způsoby: tak, aby byla vítězná, nebo aby se to dobře dělalo. Budoucnost potřebuje facility manažery, kteří jsou schopni pojmout budovu jako celek i do technických detailů.“

Problematika a rizika FM z pohledu práva

Jan Eisenreich z Advokátní kanceláře L. Drha hovořil o problematice a riziku FM z pohledu práva a konstatoval, že smlouvy FM mají mnohá specifika. Doporučuje soustředit se na požadavky na výstupu, na kvantifikaci a měřitelnost.

Z diskuse vyplynulo mimo jiné, že dobrá smlouva s FM přenáší povinnosti ze zákona na správcovskou smlouvu a majitel bytového domu nemá trestně právní zodpovědnost, jen v případě problémů potřebuje doložit, že oslovil firmu, která služby FM běžně poskytuje.
Druhá věc je, co dovodí jednotlivé kontrolní úřady z pohledu BOZP, PO apod. Důležité je, že případná pokuta, na rozdíl od trestně právní zodpovědnosti, půjde za majitelem, ale ten má právo to uplatnit včetně sjednané smluvní pokuty na facility manažerovi včetně až soudního vymáhání.
Druhá varianta je, pokud FM upozorňuje na potřebnou výměnu něčeho a vlastník to neudělá. Pak je to zodpovědnost vlastníka, ale bude potřeba doložit upozornění, přičemž způsob komunikace by měl být stanoven ve smlouvě. I zde řečník upozornil na význam dobře sestavené smlouvy na FM, jako příklad uvedl formulace „správa budov je zodpovědná za revize“, nebo „FM je zodpovědný za revize a další opravy do výše“…

Hlavní konference TFM probíhala až do večerních hodin. Slavnostní předávání cen FM AWARDS a společenský večer probíhaly ve vinárně U královny Elišky, která je pro obyvatele moravské metropole jednou ze ‚srdečních‘ záležitostí.