Správa bytového domu

Nejprve si vyjmenujme, jaké náklady vlastně takovýto provoz představují:

1. Odečitatelné a jednoznačně specifikovatelné:

1. Společné prostory
   1. Temperování
   2. Osvětlení
   3. Úklid a průběžné opravy včetně malování
   4. Společné (hlavní) rozvody
   5. Měřící prvky jednotlivých zařízení
   6. Výtah - servis a potřebná energie, nezbytné opravy
   7. Bezpečnost domu (kamerové, přístupové a bezpečnostní systémy)
   8. Pojištění domu a jeho odpovědných zástupců
2. Prostory jednotlivých bytů
   1. Temperování a teplá voda
   2. Rozvody energií - údržba a revize
   3. Rozvody signálů - TV, rádio a internet
   4. Rozvody vody

2. Neodečitatelné

1. Samospráva
   1. Odměna členům za činnost
   2. Domovní schůze
   3. Informační systém
   4. Poštovné
   5. Rezerva
2. Externí dodávky
   1. Vedení účetnictví
   2. Realizace nezbytných úkonů v oblasti malých oprav
   3. Právní poradenství
   4. Bankovní poplatky

Kategorie 1a je exaktně změřitelná a dá se díky tomu poměrně jednoduše přepočítat na zvolenou jednotku (osoba, plocha jednotlivých bytů, případně kombinace) a tak stanovit výši poplatku jednotlivých bytů. Tato položka představuje pravidelné platby související s technickým provozem domu.

Bod 1b představuje spotřeby jednotlivých bytů. Není potřebný přepočet. Je pochopitelné, že platby související s energiemi jsou realizovány ve formě zálohových plateb, kdy minimálně jednou ročně je provedeno vyúčtování. Výše záloh se obvykle stanovuje na základě skutečné spotřeby v minulém zúčtovacím období, pokud není známá skutečnost, která by tuto spotřebu do budoucna mohla výrazně ovlivnit (nový obyvatel bytu s velkou pravděpodobností zvýší spotřebu teplé a studené vody).

Nejmenovanou položkou této kategorie je tak zvaný fond oprav. Ten v sobě obsahuje položky, které se mohou vyskytnout v podobě havárie některého technického zařízení a také položky na aktivity plánované do budoucna, jako je například komplexní modernizace domu. Výši těchto plateb si stanovují jednotliví majitelé bytů či družstevníci v rámci své samosprávy. Jaká výše platby je optimální?

Na tuto otázku si neodvážím odpovědět v absolutních hodnotách. Obecně lze říct, že optimální výše je taková, která pokryje požadované a předpokládané výdaje a zároveň je únosná pro obyvatele domu. Do této částky je také velmi dobré započítat získané úspory z již realizovaných aktivit, případně stanovit příspěvek na období před a po realizaci činností souvisejících s úsporou energií. V tomto případě je také nezbytně nutné stanovit klíč rozdělení ušetřených finančních prostředků a jejich využití pro další aktivity.

Stanovení částek v kategoriích 2 záleží na domluvně jednotlivých členů. Doporučuji předem stanovit to, co očekáváme, kolik času bude nutné věnovat splnění zadaných úkolů a kolik osob bude potřeba. Pro stanovení odměny vycházejte z průměrné mzdy ve vašem regionu. Nikdy prosím nejděte cestou zadarmo. Je to cesta, která je tou nejhorší, pokud někdo něco nesplní, případně provede špatně, neexistuje způsob jak ho "potrestat", případně donutit, aby vše napravil, dal do pořádku. Stanovte si výši odměny, pravomoci a povinnosti a nezapomeňte určit i sankce při nedodržení plnění stanovených povinností. Jen tak budou ti, kteří pro vás vykonávají jakoukoliv činnost dostatečně motivováni, aby odvedli nejlepší práci.

Z výše vyjmenovaných položek vyplývá, že stanovení optimální výše příspěvku na aktivity je v univerzální obecné rovině de facto nemožné.

Důležité je snažit se definovat všechny skutečnosti, které se mohou v průběhu času (například roku) vyskytnout. Těm přiřadit odpovídající cenu v daném místě a následně zvolit metodiku vlastní formy účasti jednotlivých obyvatel v domě. Tento moment bývá ve většině případů tím nejnáročnějším.

Obyvatelé přízemí s tvrzením, že výtah nepoužívají, na jeho provoz nechtějí přispívat. Najednou nikdo nepoužívá sušárnu, a tak proč ji temperovat? Bydlím přece v přízemí a tak proč bych měl přispívat na opravu střechy. Takovéto argumenty a spoustu dalších slýcháváme velmi často. Co s tím? Nezbývá, než všem vysvětlit, že každý člen SVJ v domě vlastní odpovídající část tohoto domu a díky tomu mu na základě občanského zákoníku vzniká povinnost se o tuto část řádně starat. Klíčem k řešení je tedy ustanovení, kterým jste si definovali vztah k vašemu domu ve společenské smlouvě vašeho SVJ. Tento vztah doporučujeme použít i při vlastním rozpočítávání výše definovaných nákladů.

Otázka související s oceněním výše příspěvku za administrativní část správy domu je jistě závislá na rozsahu služeb. Zeptali jsme se v průběhu některých podzimních sympozií, jak tuto záležitost řeší jednotliví účastníci sympozii.

Všem jsme položili tyto otázky:

• Jaké jsou nejčastější problémy, které musíte řešit?
• Jakým způsobem řešíte administrativní část správy a jaká je výše příspěvku na tyto aktivity vztaženo na jeden byt a kalendářní měsíc?
• Jak hodnotíte naše sympozia?

Sympozium Ostrava 22. 10. 2009

Zástupce MÚ Č. Těšín - investiční odbor

• Náš největší problém jsou finanční prostředky, regulované nájemné nám nedává téměř žádný prostor pro rozsáhlejší aktivity. Jsme rádi, když operativně řešíme případné technické havárie.
• Finanční část je součástí nájmu, a tak bych velmi nepřesně určil, jaká část je věnována vlastní administraci.
• Komplexnost, velmi kladně hodnotím komplexnost.

Zástupce MÚ Klimkovice

• Velký problém vidím v průběhu vlastních realizací, a to z pohledu dodržování kvality.

Zástupkyně MČ Ostrava Jih

• Finanční prostředky. Regulované nájemné mnohdy stačí pouze na řešení těch největších hořáků v podobě technických havárií. Přesto se nám povedlo realizovat opravy v podobě výměn oken a zateplení obvodových plášťů. Ušetřené prostředky za energie však oproti ostatním nemůžeme použít na další aktivity.
• Komplexnost sympozia je obdivuhodná, a to jak se vám daří vše skloubit, jak vše na sebe navazuje.

Zástupce správcovské organizace

• Spravujeme převážně SVJ. Problémy souvisí s komplexními aktivitami a dohodnout se tak, aby všichni souhlasili, to je problém.
• Jsme správcovská organizace a tak zaměstnáváme účetní. Výše příspěvku na tuto část je v průměru 100,- Kč a příspěvek do fondu oprav činí 14,50 Kč/m².

Předseda SVJ

• Dohodnout se, to je problém. Někteří nevěří, že se dá opravdu hodně uspořit. A tak navštěvuji vaše setkání a prezentuji dosažené výsledky, což hodně pomáhá.
• Technické záležitosti realizuje výbor a ty administrativní paní účetní. Měsíční příspěvek je 121,- Kč. Výše příspěvku do fondu oprav je v průměru 1.500,- Kč na bytovou jednotku

Sympozium Praha 10 - 11. 10. 2009

Zástupce SVJ

• Výběr seriozních dodavatelů a následná kontrola prováděných prací.
• Smlouva s účetní, která zabezpečuje administrativu a účetnictví. Příspěvek na tuto část je 105,- Kč.
• Přivítal bych více praktických ukázek.

Zástupci SVJ Strašnice

• Přesvědčit lidi aby si už konečně uvědomili, že dům a byt je jejich majek a aby se tak začali konečně chovat.
• Správu nám zabezpečuje velké SBD, kdy výše příspěvku činí 160,- Kč bez položky fondu oprav.
• Ještě jsem se neúčastnil tak komplexního setkání. Vydržte, je to opravu potřeba podávat takovéto informace, velmi nám to ve výboru pomáhá.

Zástupce SVJ Praha

• Nejednotnost legislativy. Různé výklady jednotlivých předpisů a časté změny a úpravy zákonů a předpisů.
• Provoz a správu zabezpečuje v technické rovině výbor a v oblasti administrativní a účetní najatá ekonomická firma. Odměna výboru za rok je 65.000,- Kč a stejnou roční částku platíme i najaté společnosti. Celkové roční náklady představují částku 130.000,- Kč. Ve správě máme 82 bytů, a tak měsíční průměrná platba na bytovou jednotku činí 132,- Kč.
• Vždy nás překvapíte něčím jiným. Stále přinášíte nová témata. Mám pocit, že jdete s námi a je mi i líto těch, kteří teprve začínají.

Stručná rekapitulace na závěr

Nejčastější problém vidí posluchači v oblasti legislativní a lidské. Problémy s komunikacemi v domě a na to navazujícím prosazováním potřebných aktivit je díky tomu velmi náročné. Správu domů velmi často v technické úrovni zabezpečuje výbor a aktivity související s vedením účetnictví externí subjekty, od SBD přes správcovské organizace po specializované ekonomické subjekty. Příspěvek na administrativní část se pohybuje v rozmezí od 90,- po 210, Kč na bytovou jednotku a vůbec nezaleží na regionu. Výše fondu oprav je v rozmezí 10,- až 35,- Kč/m², kdy není výjimkou částka i výrazně vyšší. Je nutno podotknout, že ty subjekty, které mají fond oprav nastavený ve vyšších částkách, ve většině případů realizují rozsáhlejší revitalizace za rámec zateplení, výměny oken a opravy střech.

Děkujeme všem za jejich odpovědi a všem přejeme hodně úspěchů ve správě domu a co nejméně nespokojených obyvatel v souvislosti s výší jejich příspěvku na jeho provoz.