Oceňování nemovitostí pro bydlení
Odvažuji se tvrdit, že každý z nás se během svého života alespoň jednou setkal s potřebou ocenění nemovitosti, nejčastěji asi rodinného domu nebo bytu. Mohlo se jednat o ocenění pro účely koupě, prodeje, dědictví, darování, pojištění, zástavy, hypotečního úvěru apod. Co to jsou nemovitosti, jakým způsobem a pro jaké účely se oceňují, které faktory ovlivňují jejich hodnotu?
Co to je nemovitost ?
Podle v současné době platné legislativy se za nemovitosti považují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou s nimi spojeny pevným základem. Nemovitosti jsou i trvalé porosty jakožto součásti pozemků, ale i vodní plochy. Předmětem ocenění nebo odhadu tržní hodnoty bývá celý soubor nemovitostí - hlavní stavba, vedlejší stavby a parcela nebo několik parcel. Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní nebo rozlišenou způsobem využití. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Nemovitosti - stavby - jsou veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dob trvání. Důležité je na tomto místě poznamenat, že stavba není součástí pozemku. Stavby pro bydlení, o kterých je tento článek, jsou především rodinné domy a vícebytové domy (typové a netypové).
Nemovitosti a právní vztahy k nim jsou evidovány v katastru nemovitostí. Je to soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení, jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Práva k nemovitostem vznikají právoplatným rozhodnutím Katastrálního úřadu o povolení vkladu do Katastru nemovitostí. Vklad do katastru nemovitostí je zápis do katastru nemovitostí, který vyvolává právní účinky vzniku, změny nebo zániku smluvně založeného práva k nemovitostem. Tzv. záznamem jsou vyznačována práva k nemovitostem vznikající ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu.
Administrativní cena a tržní hodnota nemovitosti
V souvislosti s fiskálními zájmy státu (například daň z převodu nemovitosti) je třeba zjišťovat daňový základ - cenu nemovitostí. Je tedy nutné, aby existovala právní norma, pomocí které je možné cenu nemovitosti zjistit. Touto právní normou je zákon o oceňování majetku a prováděcí vyhláška (zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, vyhláška MF č.3/2008 Sb.). Cena zjištěná tímto způsobem vychází z celé řady zjednodušení a průměrů, je to cena, která s objektivní hodnotou nemovitosti přijímanou trhem nemá příliš společného. Jedná se o administrativní cenu a použije se při stanovení daně z převodu nemovitosti (základ daně), daně darovací (základ daně), odměny notářů a správců dědictví, náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů, převodu majetku státu na jiné osoby a pokud se "strany" dohodnou.
V tržním oceňování, na rozdíl od administrativního zjišťování ceny, neexistují přesné návody a vzorce, ale pouze určité postupy, jejichž aplikaci je třeba přizpůsobovat konkrétním podmínkám. Tržní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Znalost tržní hodnoty nemovitosti je důležitá při jednání o koupi a prodeji nemovitosti, při vypořádávání spoluvlastnictví, vyvlastnění, při vkládání nemovitosti do majetku firmy, pro zajištění úvěru nemovitostí, při jednání o hypotečním úvěru apod.
A jaký je rozdíl mezi tržní hodnotou a tržní cenou ? Tržní hodnota vyjadřuje střední hodnotu předpokládaných tržních cen. Tržní cena je dosažena v určitém čase, konkrétním kupcem, za konkrétní majetek a je obsažena v dohodě mezi kupujícím a prodávajícím.
Kdo nemovitosti oceňuje ?
Oceňovat nemovitosti mohou v zásadě znalci a odhadci majetku. Podmínky pro výkon profese odhadce majetku upravuje novela Živnostenského zákona - je možné požádat o vydání koncesní listiny pro oceňování věcí movitých, věcí nemovitých, nehmotného majetku, finančního majetku a podniků, zákon stanovuje rovněž požadavky na vzdělání respektive odbornou praxi žadatele o koncesi odhadce s ohledem na vybranou kategorii oceňování majetku. Certifikaci odhadců provádí několik organizací, certifikát odhadce nemovitostí například osvědčuje odbornou způsobilost pro tržní oceňování nemovitostí. Certifikát lze používat zejména při oceňování majetku pro úvěrové a hypoteční úvěrové řízení v oblasti peněžnictví ale i jinde. Činnost znalců upravuje zákon č.36/1967 Sb., v platném znění, znaleckou činnost vykonávají znalci zapsaní do seznamu znalců a tlumočníků, znaleckou činnost vykonávají také ústavy. Znalce jmenuje pro jednotlivé obory ministr spravedlnosti nebo předseda krajského soudu. Znaleckou činností ve smyslu zákona je znalecká činnost před státními orgány i činnost v souvislosti s právními úkony občanů nebo organizaci (například prodej a koupě, převod vlastnictví, dělení nebo vypořádání spoluvlastnictví, reklamace apod.)
Administrativní cena nemovitostí pro bydlení
Prováděcí vyhláška rozlišuje tyto tři způsoby ocenění :
- nákladový způsob,
- porovnávací způsob,
- kombinace nákladového a výnosového způsobu.
Nákladovým způsobem se oceňují například budova a hala, rodinný dům, rekreační chalupa, rekreační domek. Cena budovy se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou za 1 m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou koeficienty (druh konstrukce, průměrná zastavěná plocha podlaží, průměrná výška podlaží, vybavení stavby, poloha nemovitosti, prodejnost daného druhu stavby v lokalitě). Cena rodinného domu se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou za 1 m3 upravenou koeficienty (vybavení stavby, poloha nemovitosti, prodejnost v lokalitě). Takto zjištěná cena se sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti.
Porovnávací způsob zjištění ceny je předepsán pro garáž, byt ve vícebytovém domě a pro rekreační a zahrádkářskou chatu. Cena bytu, jeho vybavení a příslušenství včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy základní cenou včetně úprav. Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání. Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulkách příloh vyhlášky, jedná se o tyto znaky :
- trh s byty,
- poloha budovy v obci,
- převládající zástavba v okolí,
- inženýrské sítě,
- doprava,
- obchod a služby,
- školství,
- zdravotnictví,
- kultura, sport, ubytování,
- úřady,
- pracovní možnosti,
- životní prostředí,
- přírodní lokalita,
- změna v zástavbě,
- příslušenství budovy,
- typ stavby,
- obyvatelstvo,
- vybavení bytu,
- orientace ke světovým stranám,
- poloha bytu v domě (podlaží),
- mimořádné příslušenství bytu,
- posouzení širších vztahů.
Pronajaté a potenciálně pronajímatelné budovy (tzn. i vícebytový dům jako celek) se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění. Do výpočtu vstupuje cena zjištěná nákladovým způsobem, bez úpravy koeficientem prodejnosti, a cena výnosová, zjištěná jako podíl ročního nájemného po odpočtu nákladů (ze smlouvy nebo obvyklé nájemné) a míry kapitalizace uvedené pro jednotlivé účely v příloze vyhlášky (bytové domy 5 %).
Stavební pozemek se oceňuje podle platné cenové mapy, pokud v obci platná cenová mapa stavebních pozemků není, oceňují se stavební pozemky základní cenou za 1m2 v závislosti na velikosti a významu obce včetně úpravy (přirážky, prodejnost). U pozemků, které nejsou stavebními, je rozhodující, zda jsou zahrnuty v územním plánu obce jako pozemky určené pro výstavbu. V tom případě se ocení jako stavební a cena je korigována koeficientem daným vyhláškou.
Tržní hodnota nemovitostí pro bydlení
Na otázku, co to je tržní hodnota, odpovídá hned několik používaných definic. Podle práva EU vyjadřuje tržní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji. Podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. A podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, je obvyklá cena taková, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Tržní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, jsou to především:
- politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, životní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy),
- ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra),
- sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, životní styl, sociální politika),
- fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, životní prostředí, vybavení, využitelnost, stáří staveb, stav údržby, technická, ekonomická, morální životnost).
Na hodnotu nemovitosti mají vliv situace v příslušném segmentu trhu, stav nabídky a poptávky po konkrétním typu nemovitosti, stabilita nebo naopak rozkolísanost trhu, konkurenční prostředí, očekávání a předpokládané změny, trendy, druhy a velikosti rizik, snaha o nejlepší a nejvyšší užití, působení politicko-správních, ekonomických, sociálních, demografických a fyzikálních vlivů. Všechny relevantní vlivy je třeba analyzovat a hodnotit s přihlédnutím k účelu ocenění.
Obecně jsou používány základní tři přístupy k tržnímu ocenění:
- přístup na bázi porovnání ==> Porovnávací metoda
- přístup na bázi vynaložených nákladů ==> Nákladová metoda
- přístup na bázi očekávaných výnosů ==> Výnosová metoda
Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky aplikace jednotlivých přístupů zjištění tržní hodnoty přispívají k výsledné tržní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota.
Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Základní myšlenkou porovnávacího přístupu je, že hledaná tržní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Výsledek aplikace porovnávací metody - porovnávací hodnota - je objektivní, právě tehdy, když jsou splněny následující podmínky :
- srovnatelnost oceňované a porovnávané nemovitosti (rozsah, kvalita, užitek),
- aktuálnost porovnávaných cen,
- dostatečný počet realizovaných obchodů,
- stejné podmínky (účastníci, segment trhu, oblast).
Základním předpokladem pro použití porovnávací metody je mít k dispozici soubor prodejních, nabídkových, případně odmítnutých cen nemovitostí. Data je možné získávat přímo od účastníků konkrétního obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, tzn. od nabízejících, poptávajících, zprostředkovatelů. Mezi externí databáze patří například :
- Databáze MOISES,
- Registr porovnávacích nemovitostí České republiky (RPN),
- Cenové mapy stavebních pozemků,
- Databáze Českého statistického úřadu,
- Databáze cen a nájmů bytů IRI.
Nemovitosti mohou být porovnávány v cenách přepočtených na m2 podlahové, užitné, pronajímatelné plochy, případně na m3 obestavěného prostoru. Cenotvorné odlišnosti (mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání) mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí, za nichž byly ceny dohodnuty nebo navrhnuty, a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Čím jsou tyto rozdíly větší, tím větší bude rozdíl mezi známou cenou porovnatelných nemovitostí a hledanou hodnotou oceňované nemovitosti. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutné vhodně upravit, korigovat, v závislosti na směru a velikosti odlišností. Obvykle se používají následující prvky porovnání:
- Odlišné podmínky transakce
- přejímaná vlastnická práva k nemovitostem,
- finanční podmínky,
- podmínky prodeje,
- tržní podmínky,
- daňové podmínky,
- Odlišné vlastnosti nemovitostí
- poloha (velikost obce, umístění nemovitosti v rámci obce, urbanistické vztahy k okolí, dopravní dostupnost a parkovací možnosti, konfigurace terénu, tvar pozemku, využití pozemku, orientace ke světovým stranám, ostatní vlivy okolí),
- technické faktory (druh konstrukce, použitá technologie a stavební materiály, dispoziční řešení a uspořádání prostorů, vnitřní vybavení, příslušenství - přípojky médií, likvidace odpadů, architektura - interiér, exteriér),
- ekonomické faktory (velikost pronajímatelných ploch, kvalita pronajímatelných ploch, nájemní podmínky, skladba nájemníků, provozní náklady, náklady na opravy a rekonstrukce),
- způsob a možnosti využití,
- nerealitní faktory.
Přístup na bázi kapitalizace výnosů je založen na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a jeho výsledkem je tzv. výnosová hodnota. Výnosová hodnota měří hodnotu nemovitosti výší očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitosti, je založena na předpokladu, že čím vyšší, delší a jistější tento prospěch bude, tím vyšší hodnotu bude mít nemovitost pro potenciálního poptávajícího. Pokud je možné budoucí prospěch finančně vyjádřit jako řadu očekávaných budoucích výnosů, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je založen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Výnosy můžeme vyjádřit třemi způsoby :
- jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace),
- časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow),
- řada systematicky se chovajících výnosů - konstantní, klesající, rostoucí trend.
Pro výpočet rozeznáváme následující čtyři typy výnosů :
- potenciální hrubý výnos,
- efektivní hrubý výnos,
- čistý provozní výnos,
- čistý provozní výnos po odpočtu splátek.
Potenciální hrubý výnos je celkový výnos z nemovitosti za předpokladu 100% využití nemovitosti, bez odpočtu provozních nákladů, obvykle vyčíslený za 1 rok. Jsou to platby nájemného na základě existujících nebo potenciálních smluvních vztahů mezi pronajímatelem a nájemci (tzv. realitní výnosy). Efektivní hrubý výnos je potenciální hrubý výnos snížený o předpokládaný výpadek nájemného, tzn. ztráty příjmu spojené s neobsazeností části prostor, s výměnou nájemníků (stěhování, hledání nového nájemníka, úprava prostor), prodlevou nájemníků s placením nájemného, živelnými katastrofami, dlouhodobými poruchami apod. Čistý provozní výnos je očekávaný čistý výnos z nemovitostí, který zjistíme odečtením celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu (obvykle roční). Provozní náklady definujeme pro potřeby oceňování nemovitostí jako náklady nutné k provozu nemovitostí, které zajišťují dosažení a udržení efektivního hrubého výnosu (fixní náklady - daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, variabilní náklady - náklady na dodávky médií, náklady na odvoz a likvidaci odpadů, náklady na provoz technických zařízení, náklady na údržbu a opravy, pravidelné revize a preventivní prohlídky technických zařízení, náklady na úklid, náklady na správu nemovitosti, náklady na externí činnosti, obnovovací náklady). Provozní náklady závisí na technickém řešení, vybavení a provozních podmínkách stavby, na dělbě provozních nákladů mezi vlastníkem a nájemcem. Stavby s vysokou energetickou náročností, s vyššími tepelnými ztrátami konstrukcí, s vyšším počtem složitých technických zařízení mají vyšší provozní náklady. Naopak stavby hospodárně navržené (nízkoenergetické, pasivní) vykazují nižší provozní náklady.
Převést výnosy na současnou hodnotu lze dvěma základními způsoby, diskontováním a kapitalizováním. Diskontování aplikujeme tehdy, pokud máme k dispozici řadu jednotlivých budoucích, obvykle ročních, výnosů, jejichž výše může být proměnlivá. Jednotlivé výnosy je třeba odúročit na jejich současné hodnoty a poté sečíst - součet je považován za výnosovou hodnotu nemovitosti (jedná se o metodu diskontovaných cash-flow). K odúročení se používá tzv. diskontní míra. Kapitalizování aplikujeme tehdy, máme-li k dispozici jediný reprezentativní výnos. Používáme tzv. kapitalizační míru, která zahrnuje míru výnosů vloženého kapitálu i jeho návratnost.
Přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota (technická hodnota, substanční hodnota). Věcná hodnota odpovídá výši současných celkových nákladů na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku. Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby snížené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních vlivů (tzv. funkční nedostatky) a zohlednění obecných tržních vlivů (tzv. ekonomické nedostatky). Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a srážkou za znehodnocení (opotřebení). Při stanovení předpokládaných nákladů lze vycházet z dat v různé podrobnosti. V zásadě lze použít :
- globální způsob stanovení nákladů s využitím rozpočtových ukazatelů stavebních objektů nebo ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku,
- stavebnicový způsob stanovení nákladů s využitím agregovaných cen konstrukčních částí a funkčních dílů,
- podrobný položkový rozpočet nákladů s využitím směrných nebo orientačních jednotkových cen stavebních a montážních prací.
Náklady úzce souvisejí s konstrukčním řešením stavby, s použitými materiály a technologií. Základním kritériem při volbě ukazatele při globálním způsobu stanovení nákladů by měl být typ a rozsah konstrukce (tzv. konstrukčně materiálová charakteristika). Náklady odhadnuté na základě rozpočtových nebo cenových ukazatelů je třeba objektivizovat - upravit jejich výši v případě odlišného řešení, kvality a množství vybavení, ale i v případě odlišné zastavěné plochy nebo výšky podlaží. Odlišnosti v objemových parametrech je možné promítnout pomocí poměrových koeficientů. Použité ukazatele by měly být aktuální, pokud nejsou, je třeba použít indexy pro přepočet na jinou cenovou úroveň.
Při stavebnicovém způsobu stanovení nákladů vlastně sčítáme ceny jednotlivých konstrukčních částí nebo funkčních dílů (například střešní konstrukce včetně krytiny, krovu, oplechování, obvodová stěna včetně povrchové úpravy, apod.), jedná se o přesnější způsob stanovení nákladů, ale pochopitelně pracnější.
Pro stanovení nákladů pomocí položkového rozpočtu potřebujeme projektovou dokumentaci, výkaz výměr, jednotkové ceny příslušných položek rozpočtu. Jedná se o pracný výpočet, pro účely tržního ocenění nadbytečně přesný.
Ke stanovení reprodukční ceny nemovitosti lze využít:
- vlastní databáze cen staveb, stavebních objektů, konstrukcí a prací,
- základní ceny za měrnou jednotku (obvykle 1m3 obestavěného prostoru) uváděné cenovým předpisem včetně úpravy koeficienty (kromě koeficientu prodejnosti),
- software pro oceňování stavebních prací (agregované ceny, katalog staveb),
- jednotkové a agregované ceny stavebních prací (ÚRS Praha, a.s., RTS Brno, a.s., Porings, s.r.o. apod.),
- přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (po roce 1990) pomocí indexů,
- porovnání.
Funkční nedostatky mají ve výpočtu věcné hodnoty zohlednit případné morální zstarání stavby. Reprodukční cena stavby představuje ocenění technické a konstrukční stránky nemovitosti, ale neodráží užitek, funkčnost, kterou nemovitost přináší. Pod morálním zastaráním stavby si můžeme představit například nevhodnou dispozici bytu - průchozí pokoje, koupelny, absenci parkovacích míst u bytových domů. Ekonomické nedostatky mají vyjádřit poměr skutečně dosažených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě. Ze statistického vyhodnocení tržních cen nemovitostí a jejich administrativních cen stanovuje Ministerstvo financí tzv. koeficienty prodejnosti, které lze najít v oceňovací vyhlášce. Pro ilustraci rozdílů mezi kupní cenou nemovitostí a administrativní cenou (v případě rodinných domů stanovena nákladovým způsobem, v případě bytů porovnávacím způsobem, v případě stavebních pozemků v Praze převážně podle cenové mapy) jsou uvedeny následující tabulky.
| Název kraje | Velikost obcí | Počet převodů | Kupní cena | Administrativní cena |
|---|---|---|---|---|
| Hlavní město Praha | 85 | 6 202 | 5 495 | |
| Středočeský | do 1 999 obyv. | 2 331 | 2 291 | 1 818 |
| 2 000 - 9 999 obyv. | 611 | 2 704 | 2 253 | |
| 10 000 - 49 999 obyv. | 356 | 2 690 | 2 260 | |
| 50 000 obyv. a více | 71 | 2 786 | 2 133 | |
| Celkem Středočeský | 3 369 | 2 419 | 1 950 |
Tab.č. 1: Průměrné ceny rodinných domů (v Kč/m3), 2006
| Název kraje | Velikost obcí | Počet převodů | Kupní cena | Administrativní cena |
|---|---|---|---|---|
| Hlavní město Praha | Praha 1 | 368 | 55 289 | 43 594 |
| Praha 2, 6, 7 | 710 | 38 127 | 29 744 | |
| Praha 3-5, 8-28 | 2 745 | 29 694 | 23 309 | |
| Celkem Hlavní město Praha | 3 823 | 33 724 | 26 457 | |
| Středočeský | do 1 999 obyv. | 622 | 8 410 | 7 385 |
| 2 000 - 9 999 obyv. | 1 041 | 14 648 | 10 041 | |
| 10 000 - 49 999 obyv. | 3 713 | 15 290 | 12 260 | |
| 50 000 obyv. a více | 1 236 | 18 123 | 13 687 | |
| Celkem Středočeský | 6 612 | 15 071 | 11 719 | |
Tab.č. 2: Průměrné ceny bytů (v Kč/m2), 2004 -2006
| Název okresu | Průměrná velikost stavebního pozemku (m2) |
Administrativní cena | Počet převodů | Kupní ceny v letech | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2004 | 2005 | 2006 | ||||
| Praha 1 | 566 | 26 078 | 174 | 28 605 | 25 584 | 35 674 |
| Praha 2 | 344 | 8 667 | 100 | 9 654 | 13 421 | 20 297 |
| Praha 3 | 491 | 4 234 | 324 | 5 418 | 6 380 | 10 017 |
| Praha 4 | 404 | 3 635 | 508 | 4 519 | 5 095 | 4 959 |
| Praha 5 | 387 | 3 617 | 109 | 4 687 | 6 031 | 5 093 |
| Praha 6 | 346 | 5 193 | 218 | 8 214 | 6 206 | 7 822 |
| Praha 7 | 433 | 4 627 | 73 | 4 135 | 5 321 | 4 436 |
| Praha 8 | 574 | 2 448 | 220 | 2 851 | 3 240 | 3 598 |
| Praha 9 | 676 | 3 461 | 180 | 4 038 | 3 652 | 3 241 |
| Praha 10 | 368 | 2 747 | 169 | 5 091 | 4 500 | 4 490 |
| Praha 11 | 414 | 2 593 | 127 | 2 465 | 2 845 | 3 904 |
| Praha 12 | 500 | 2 171 | 182 | 2 236 | 2 569 | 2 928 |
| Praha 13 | 458 | 2 025 | 42 | 1 746 | 2 149 | 1 863 |
| Praha 14 | 244 | 2 549 | 31 | 4 034 | 3 404 | 3 063 |
| Praha 15 | 364 | 1 071 | 41 | 1 339 | 1 399 | 2 375 |
| Praha 16 | 353 | 1 701 | 42 | 1 658 | 1 339 | 2 689 |
| Praha 17 | 638 | 2 053 | 57 | 2 660 | 1 943 | 2 546 |
| Praha 18 | 591 | 2 340 | 78 | 3 515 | 2 522 | 2 441 |
| Praha 19 | 647 | 2 702 | 36 | 2 985 | 2 819 | 3 338 |
| Praha 20 | 183 | 3 128 | 39 | 3 645 | 2 882 | 3 618 |
| Praha 21 | 354 | 2 526 | 125 | 2 488 | 2 913 | 3 712 |
| Praha 22 | 750 | 1 950 | 136 | 2 370 | 2 116 | 2 638 |
| Praha 23 | 365 | 2 211 | 119 | 1 309 | 2 542 | 2 574 |
| Praha 24 | 541 | 2 028 | 138 | 2 202 | 3 006 | 2 197 |
| Praha 25 | 502 | 1 736 | 113 | 2 145 | 1 965 | 2 002 |
| Praha 26 | 606 | 2 013 | 62 | 2 176 | 2 886 | 1 913 |
| Praha 27 | 347 | 1 379 | 31 | 1 965 | 1 918 | 1 167 |
| Praha 28 | 637 | 1 425 | 51 | 1 184 | 1 607 | 2 798 |
Tab.č. 3: Průměrné ceny stavebních pozemků (v Kč/m2), 2004 -2006
1 Zdroj : ČSÚ, 28.12.2007
2 Zdroj : ČSÚ, 28.12.2007
3 Zdroj : ČSÚ, 28.12.2007
Oceňování nemovitostí ve speciálních případech
Pro oceňování nemovitostí, které budou sloužit k zajištění hypotečních úvěrů si jednotlivé peněžní ústavy vytvořily zvláštní metodiky. Banka nebo jiná instituce poskytující hypoteční úvěry stanoví osoby, které pro ni mohou provádět ocenění, dále způsob ocenění a vymezí majetek akceptovatelný jako zástava hypotečního úvěru.
Oceňování při tvorbě nebo analýze podnikatelských záměrů spočívá v ocenění hypotetického budoucího stavu nemovitostí po realizaci předpokládaného podnikatelského záměru. Ocenění by mělo obsahovat analýzu současného stavu nemovitosti, marketingovou analýzu investice a potenciálních výnosů, analýzu investičních nákladů. Těžištěm posouzení podnikatelského záměru by měla být analýza vývoje tržní hodnoty v čase investice (například v případě novostavby od hodnoty neinvestovaného pozemku, přes hodnotu pozemku zasíťovaného, pozemku s hrubou stavbou až po hodnotu dokončeného investičního záměru). Výsledkem je stanovení budoucí tržní hodnoty nemovitosti v okamžiku dokončení nebo zahájení provozu či užívání.
Pojistná hodnota je cena pojištěné věci rozhodná pro stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy. Pojistná hodnota věci může být vyjádřena jako :
- nová cena - peněžní částka, kterou je třeba vynaložit na znovu pořízení nebo výrobu věci téhož druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu - to znamená reprodukční cena nemovitosti,
- časová cena - nová cena snížená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení věci - to znamená věcná hodnota nemovitosti (obvykle s limitem opotřebení 80%),
- dohodnutá cena - cena blíže specifikovaná v pojistné smlouvě - to znamená tržní hodnota nemovitosti.
Pro ocenění relativně malých a standardních nemovitostí (rodinné domy, byty, apod.) mají všechny pojišťovny zpracovánu vlastní metodiku a soustavu formulářů, které mají za úkol stanovení pojistné hodnoty zjednodušit a standardizovat.
Literatura:
Schneiderová Heralová, R. : Oceňování nemovitostí, 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2008. 152 s. ISBN 978-80-01-04032-4.
Schneiderová Heralová, R. : Užitek, náklady a cena při pořizování, správě a obnově veřejného majetku, 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2007. 150 s. ISBN 978-80-01-03890-1.
Schneiderová, R Heralová., Kremlová, L., Kadlčáková, A. : Kalkulace a nabídky 1, Praha: ČVUT, Fakulta stavební, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2006. 243 s. ISBN 80-01-03532-8.
Ort, P., Schneiderová Heralová, R., Schodelbauerová, P., Šeflová, O., Tégl, P.: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, 1. vyd. Praha: Verlag Dashöfer, 2008. 500 s.
Ort, P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2005, ISBN 80-7265-085-8
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2007, ISBN 978-80-7265-101
Ort, P.: Cvičení z oceňování nemovitostí I, Bankovní institut vysoká škola, Praha, 2008, rukopis
Zazvonil, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha, 1996, ISBN 80-902109-0-2
Zazvonil, Z.: Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK, Praha, 2004, ISBN 80-902109-3-7
Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, EKOPRESS, Praha, 2006, ISBN 80-86929-14-0
Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, III. rozšířené vydání, CERM, Brno, 1995, ISBN 80-85867-92-3
I believe that everyone, at least once in their lives, has had the need to have their property appraised, mostly residential houses or flats. The appraisal might have been for the purpose of a purchase, sale, inheritance, donation, insurance, mortgage, etc. What are the methods to appraise real estate, for what purposes and what are the factors that can influence the value of the property?
