Daň z převodu nemovitostí

Aktuálně je v České republice daň z převodu nemovitostí regulována v zákoně číslo 357/1992 Sbírky, o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Předmětem daně z nemovitostí regulovaným v rámci paragrafu 9 zákona je převod nebo přechod vlastnického práva k nemovitostem za úplatu popřípadě bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného charakteru při nabytí nemovitosti darováním. V souladu s regulací § 9 odstavce 2 je za zdanitelné plnění rovněž považováno úplatné převedení vlastnictví k nemovitostem pokud dojde následně k odstoupení od smlouvy a tato smlouva se s účinností ex tunc (od samého počátku) ruší. Pro případ vzájemné výměny nemovitostí je tato považována za jediný převod. Daní je zatížen ten převod nemovitostí, z něhož vzniká vyšší daňová povinnost. S účinností od 1.l edna 2007 byl do § 9 inkorporován odstavec 4, který reguluje zdanění přechodu nemovitostí při vyvlastnění na základě rozhodnutí úřadu a paralelního poskytnutí náhradní nemovitosti. Uvedený přechod nemovitostí je právní úpravou pokládán za jediný přechod, přičemž je daní zatížen přechod nemovitosti z vlastnictví vyvlastňovaného subjektu.

Základ daně z převodu nemovitostí regulovaný v rámci paragrafu 10 je tvořen cenou zjištěnou na základě zákona číslo 151/1997 Sbírky o oceňování majetku, která je platná v okamžiku nabytí nemovitosti. Pro případ získání nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí je platná rovněž cena určená v souladu se zákonem o oceňování majetku. V případě vydražení nemovitosti ve veřejné dražbě je platná cena dosažená v dražbě. A pro případ vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo akciové společnosti je základ daně tvořen hodnotou zjištěnou v rámci znaleckého posudku vypracovaným znalcem nezávislým na společnosti, který byl jmenován soudem.

Aktuální sazba daně činí 3 procenta ze základu daně.

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí v ČR je převodce (prodávající) nemovitosti, přičemž nabyvatel je daňovým ručitelem, nicméně v případě, že je nemovitost nabyta ve veřejné dražbě, v rámci konkurzu, vyrovnání nebo při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo v rámci rozdělení likvidačního zůstatku je poplatníkem daně nabyvatel. V rámci výměny nemovitostí jsou poplatníky daně převodce i nabyvatel, přičemž jsou povinni platit daň společně a nerozdílně.

Daň z nabytí pozemků v Německu a Rakousku

Vyměřovací základ daně je v souladu s aktuální regulací prostřednictvím paragrafu 8 německého zákona o dani z nabytí pozemku tvořen součtem veškerých nákladů nabyvatele, které vydal v rámci získání nemovitosti (v souladu s německou právní úpravou jsou za součást pozemků pokládány i na nich se nacházející nemovitosti). Součástí vyměřovacího základu tak mohou být vedle samotné ceny nemovitosti i například náklady převzaté nabyvatelem nemovitosti od jejího prodejce na přeměření pozemků či makléřské poplatky, které se může v Německu zavázat uhradit nabyvatel za prodejce.

V rámci procesu zjišťování hodnoty převáděné nemovitosti je nutno postupovat podle německého oceňovacího zákona.

V případě nabytí nemovitosti v rámci vynuceného dražebního postupu podléhá dani rovněž tento způsob nabytí, přičemž do základu daně je spolu s nejvyšší nabídnutou částkou zahrnuta i hodnota práv spojených s nemovitostí, která s touto zůstávají spojena i po vydražení.

V souladu s regulací prostřednictvím paragrafu 11 německého zákona o dani z nabytí pozemků činila daňová sazba v období do 31.srpna 2006 jednotně 3,5 procenta z vyměřovacího základu, přičemž do roku 1997 činila pouze 2 procenta. Daň je zaokrouhlována na celá EUR směrem dolů. Zvláštností německé právní úpravy je, že místně příslušný finanční úřad může po dohodě s plátcem daně upustit od přesného vyměření daně a je oprávněn daň stanovit pouze paušální částkou pokud se tím zjednoduší proces zdanění a nebude se výrazně odlišovat výše daně. S účinností od 1. září 2006 je stanovení procentní sazby daně ponecháno v kompetenci jednotlivých spolkových zemí, přičemž například v Berlíně je s účinností od 1.ledna 2007 stanovena daňová sazba ve výši 4,5 procenta. V rámci německé regulace je rovněž stanovena limitní hodnota vyměřovacího základu ve výši 2500 EUR, která je od daně zcela osvobozena. Nicméně platí, že z hodnoty 2501 EUR je již nutno uhradit daň v příslušné výši v závislosti na spolkové zemi.

V rámci regulace rakouským zákonem o dani z nabytí nemovitostí je převod nemovitostí zdaněn dvěma daňovými sazbami, přičemž zvýhodněná sazba 2 procenta platí pro převod mezi rodinnými příslušníky a sazba 3,5 procenta potom pro převod mezi jinými osobami.

Daň z převodu nemovitostí ve Spojených státech

Aktuálně se sazby této daně a rovněž i její právní úprava v USA odlišují v rámci jednotlivých federálních států. V některých federálních státech není tato daň vůbec zavedena, v některých je tato daň příjmem státního rozpočtu a jiné státy dávají jednotlivým obcím a městům právo tuto daň vybírat jako zdroj příjmu municipálních rozpočtů. Například města Severní Karoliny musí mít speciální legislativní souhlas k vybírání této daně a kupříkladu státy Maryland a Florida určují používání prostředků vybraných na této dani pro konzervaci půdy. V rámci regionu Cape code v Massachusetts byly jednotlivé municipality oprávněny uvalit daň na prodej obytných nemovitostí ve výši 1 procenta, nicméně tato daň byla později zrušena na základě výsledků referenda. Ve státě Washington je daň uvalena na kupce převáděné nemovitosti, přičemž daňová sazba nesmí přesáhnout 1 procento.V některých oblastech USA jsou od daně osvobozeny nákupy obytných nemovitostí osobami, které nakupují svoji první obytnou nemovitost (například v Block Islandu (Rhode Island) je od daně osvobozeno nabytí obytné nemovitosti v ceně do 75 tisíc USD včetně.)