Současná právní úprava zajištění investičních úvěrů účelově vázaných k rekonstrukci bytových domů

Obecně se dá říci, že nemovitost jako zástava za poskytnutý úvěr, není ničím novým. Pro svoji primární podstatu, tj. neodstranitelnost z dosahu věřitele, byla nemovitá zástava používána již ve starověku. Nutno podotknout, že již v antickém Řecku existovaly jisté specializace mezi jednotlivými "bankéři" a poskytování dlouhodobého úvěru, jištěného obvykle zemědělskými pozemky, byla jednou z nich. Za více než dvě tisíciletí své existence doznalo hypotéční bankovnictví značných změn. Ve dvacátém století se díky vědeckotechnické revoluci velmi zdokonalila schopnost hypotéčních ústavů rozpoznávat úvěrová rizika. Banky tak mohly získat o svých klientech daleko více informací než kdykoliv před tím, a to zároveň vedlo k vývoji zajištění hypotéčních a investičních úvěrů. Pojmem "zajištění úvěrů" v širším slova smyslu rozumíme veškerá opatření prováděná bankou s cílem zajistit řádné splacení úvěru, včetně úroku. Zkouška úvěrové způsobilosti, limitování úvěru a soustavná kontrola úvěrového objektu ze strany banky jsou preventivní opatření pro snížení kreditního rizika. I přes tato opatření se banka nevyhne poskytnutí špatných úvěrů. Pro tyto případy využívá řady zajišťovacích instrumentů (úvěrové zajištění v užším pojetí), které dávají bance možnost v případě, kdy klient nemůže nebo nechce splnit své závazky vůči bance, domoci se právní cestou prodeje zajišťovacích aktiv a uspokojit tím svou pohledávku.

Dnešní zajištění úvěrů se dělí podle formy na osobní a věcné a podle svázanosti zajištění s pohledávkou na akcesorické a abstraktní. Mezi akcesorické zajišťovací prostředky patří např. ručení (osobní zajištění), zástava movitých věcí a práv a hypotéka (věcné zajištění). Mezi abstraktní zajišťovací prostředky patří v osobní rovině depotní směnka a v rovině věcné abstraktní zástavní právo. (viz tab. 1)

Tab. 1 - Zajištění úvěrů

Podrobněji se budeme dále zabývat jen nejpoužívanějšími zajišťovacími prostředky používanými většinou bankovních ústavů i nebankovních institucí v ČR. Těmito prostředky jsou: směnka, ručitelské prohlášení, zástavní právo k nemovitosti a takzvaný stav bez zajištění, jež často vyplývá z právní subjektivity příjemce úvěru např. u Společenství vlastníků bytových jednotek.

1. RUČITELSKÉ PROHLÁŠENÍ

Velmi používaným moderním prostředkem k zajištění úvěrů je ručitelské prohlášení. Je to jeden z dokumentů, jehož podpis zasluhuje více pozornosti, než je mu v současné době věnováno. Tento typ zajištění je přímo navázán na existenci úvěru. Důležité je především vědět, že z ručitele se v podstatě stává další (druhý) dlužník, a to se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Pokud jsme tedy ručitelem, ručíme celým svým aktuálním majetkem. A toto adjektivum zde rozhodně není jen symbolické - znamená, že "v šanc" dáváme i majetek, který jsme nabyli až po podpisu ručitelského prohlášení (tedy např. nové auto či počítač). Jestliže se za tentýž závazek zaručí více ručitelů, ručí každý z nich za celý závazek. Pokud nastane s ručitelským prohlášením problém, znamená to pro nás "vroubek" v registru klientských informací (Czech Credit Burelu, Solus), což nám může na mnoho let způsobit komplikace se získáním jakéhokoli jiného úvěru. Argumenty pro podpis ručitelského prohlášení se hledají těžko - jako ručiteli nám z něj neplyne žádná výhoda a navíc se de facto stáváme náhradním dlužníkem.

Co znamená podpis ručitelského prohlášení v praxi?

(Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník; Díl VI: Zajištění závazku; Oddíl 3: Ručení; § 303 - § 312)

Tento typ zajištění je přímo navázán na existenci úvěru. Zajištění ve formě ručení je vázáno na hlavní právní vztah mezi věřitelem a dlužníkem (má tzv. akcesorickou povahu). To znamená, že když existuje úvěr, existuje ručení. Obecně se dá konstatovat, že když úvěr zanikne, zanikne i ručení. Zaručí-li se za tentýž závazek více ručitelů, ručí každý z nich za celý závazek. Ručením lze také zajistit pouze část závazku. V takovém případě ručitel ručí pouze do uvedené výše závazku. Z ručitele se v podstatě stává další (druhý) dlužník a to se všemi z toho vyplývajícími důsledky. V případě společného jmění manželů podepisují ručitelské prohlášení oba dva manželé.

Uvědomme si, že ručitel ručí celým svým aktuálním majetkem, tedy i tím majetkem, který nabude až po podpisu ručitelského prohlášení (např. novým autem, počítačem, či mzdou u nového zaměstnavatele). Pokud ručitel byt prodá a přestěhuje se, stále ručí celým svým majetkem, např. novým bytem na druhém konci republiky. Rovnice ručitelského prohlášení tedy říká: bydlím = ručím / nebydlím (přestěhoval jsem se) = stále ručím

Jaké jsou tedy potíže a problémy do kterých se můžeme dostat po podpisu ručitelského prohlášení?

Ručitel je zapsán jako náhradní dlužník v Bankovním registru klientských informací (CCB Credit Bureau), což znamená často problém se získáním jakéhokoli jiného úvěru na mnoho let.

Jak vypadá vymáhání práva v případě ručitelského prohlášení?

Exekuci může řídit sám věřitel, a to za pomoci soudu nebo je možno postupovat v souladu s exekučním řádem ve spolupráci se soukromým exekutorem (takový postup je rychlejší, přímočařejší - známe z médií). Například u SVJ se věřitel může obrátit na kteréhokoli ručitele.

Před podpisem ručitelského prohlášení by si měli budoucí ručitelé uvědomit, že k podpisu ručitelského prohlášení neexistuje jediný racionální důvod. Z podpisu ručitelského prohlášení jako takového neplyne žádná výhoda. Ten kdo ručitelské prohlášení podepíše se v podstatě stává náhradním dlužníkem (druhým v pořadí) se všemi možnými následky a důsledky. POZOR: ručitelské prohlášení může být v určitých případech zakomponováno již do Smlouvy o úvěru!

2. SMĚNKA

Dalším, poměrně archaickým o to však nebezpečnějším zajišťovacím nástrojem je směnka. Směnka je závazkový, nedokumentární, zajišťovací instrument, v němž ručitel na směnku připojí svůj podpis k dlužníkovu. Rizikem pak pro ručitele i dlužníka je, že směnka je volně obchodovatelný cenný papír abstraktní povahy a proti vyplacení nelze v podstatě uplatnit žádné námitky. Problematika směnek je ošetřena zákonem č. 191/1950, zákonem směnečným a šekovým. Zajištění směnkou je velice specifický a složitý institut upravený v §1-98.

Co znamená směnka v praxi?

Tento typ zajištění není přímo navázán na úvěr. Směnka je cenný papír a zajištění ve formě směnky není vázáno na právní vztah mezi věřitelem a dlužníkem (nemá tzv. akcesorickou povahu). Forma jakou by směnka měla mít se řídí velice rigidními pravidly, která jsou při určování její platnosti naprosto všemu nadřazená. Směnka je formální cenný papír. Za podmínek stanovených v zákoně je možno ji převést na jinou osobu. Ovšem i když je tato převoditelnost ve směnce vyloučena (např "nikoli na řad") je možno pohledávku převést jako jakoukoli jinou pohledávku smlouvou o postoupení pohledávky. POZOR: věřitel nepotřebuje k převodu souhlas dlužníka a kromě postoupení pohledávky nemá ani povinnost informovat dlužníka o tom, že směnku převedl a komu.

Když nastane problém ...

Nastane-li problém, soud pouze zkoumá, zda-li byla směnka vystavena formálně správně. Soud nehledí na smlouvu o úvěru a ani na to zda-li úvěr vůbec existuje! Po splacení úvěru musí dojít ke zničení či předání směnky, jinak je možné, že bude požadováno zaplacení směnečné částky. Dá se říci, že nemusí záležet na tom, zda-li byl dluh splacen. Pokud není směnka zničena může platit dál.

Než podepíšete směnku - uvědomte si!

Soud zkoumá pouze formální platnost směnky, ne to, zda úvěrová smlouva nebo dluh existuje. Směnka je formální cenný papír, je tedy převoditelná. Nemusíte vlastně vůbec vědět komu dlužíte. Směnka pozbývá platnosti pouze tehdy je-li zničena, jinak může platit dál. Zbytečně se vystavujete velkému riziku! Např.: pokud předseda výboru SVJ podepíše jménem SVJ jako statutární orgán směnku, kde je v názvu SVJ chyba, bude ze směnky zavázán ten, kdo směnku podepsal, jinými slovy předseda SVJ osobně jako fyzická osoba. I taková může být směnka.

3. RUČENÍ ČLENŮ SVJ - plynoucí z § 13(7) zákona č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů

Velmi častým zajišťovacím prostředkem, používaným hlavně úvěrů pro Společenství vlastníků jednotek je tzv. ručení ze zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Často bývá produkt používající tento prostředek komunikován bankami jako tzv. úvěr bez zajištění, právě proto, že zajištění úvěru vyplývá z výše zmíněné právní subjektivity příjemce úvěru což platí právě pro SVJ.

Zákona č.72/1994 Sb. (§ 13(7)) říká, že "Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu." To v praxi znamená, že se jedná se o vznik ručení vlastníků jednotek za závazky společenství přímo ze zákona. Na toto ručení se přiměřeně použijí ustanovení, která upravují ručení, vznikající na smluvním základě (§546 až 550 Občanského zákoníku).

4. ZÁSTAVNÍ PRÁVO

Zástavní právo je klasický zajišťovací institut dle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku §152 - §174. Zástavní právo je právem věcným k věci cizí a zasahuje tak přímo do sféry vlastnictví (zástavce) jako absolutního institutu. V tomto pojednání se zaměříme na vznik zástavního práva k věci nemovité.

Oproti ručení má určité výhody zástavní právo, které je také vázáno na úvěr, na hlavní právní vztah mezi věřitelem a dlužníkem. V tomto případě vždy víme, komu a čím ručíme. A neručíme celým svým majetkem (a majetkem, který nabudeme v budoucnosti). Podstatná je také informace, že dluh vázne pouze na nemovitosti (na zástavě), ne na nás (na rodině). Nemovitost lze, na rozdíl od ručitelského prohlášení, prodat či převést a tím pro nás závazek končí.

Tento typ zajištění je přímo navázán na existenci úvěru. Zajištění ve formě zástavy je vázáno na hlavní právní vztah mezi věřitelem a dlužníkem (má tzv. akcesorickou povahu). To v podstatě znamená, že když existuje úvěr, existuje zajištění. Když úvěr zanikne, zanikne i zajištění. Zjednodušeně tedy: "Když zanikne úvěr - zanikne i zástavní právo". Zástavním právem může být zajištěna i pohledávka, která teprve vznikne nebo jejíž vznik je závislý na splnění podmínky. Zástavní právo se vztahuje i na příslušenství této pohledávky - tedy např. i na úroky smluvní a úroky z prodlení. Existuje i tzv. vespolní zástavní právo, kdy je pohledávka (úvěr) zajištěna několika zástavami, čehož se hojně využívá například u financování rekonstrukcí bytových domů.

Jak vzniká zástavní právo?

Zástavní právo vzniká smlouvou, která musí být vždy písemná, ústní smlouva by byla neplatná pro nedostatek formy. Zástavní právo může také vzniknout rozhodnutím soudu, správního úřadu nebo ze zákona. Zástavní smlouva musí obsahovat dostatečně přesné a určité označení zástavy a dostatečně přesné a určité označení pohledávky, kterou zajišťuje. Aby se zástavní právo vztahovalo i na příslušenství pohledávky, tedy např. i na úroky smluvní, musí být tyto v zástavní smlouvě označeny a nejlépe i co nejpřesněji vyčísleny. Uzavírat zástavní smlouvu se doporučuje až po uzavření úvěrové smlouvy (nebo ve stejný moment) a to z důvodu nutnosti v zástavní smlouvě přesně označit pohledávku.

Na co si dát pozor?

Zástavní dlužník může zástavu kdykoli vyplatit. Ustanovení ve smlouvě, která stanoví, že zástavní dlužník tak učinit nemůže jsou neplatná. Ustanovení ve smlouvě, která stanoví, že zástavní dlužník nemůže nemovitost dále zastavit dalšímu věřiteli jsou neplatná. Zástavní dlužník může nemovitost zastavit kolikrát chce a do jakékoli výše. Např. byt v hodnotě 1 mil. Kč může být zastaven pěti věřitelům v hodnotě 5 mil. Kč. Dále je dobré vědět, že ustanovení ve smlouvě, která stanoví, že při prodlení se splátkou nabude zástavu zástavní věřitel jsou rovněž neplatná.

Pohledávka může být uspokojena z výtěžku zpeněžení zástavy. POZOR: věřitel nemůže zástavu nabýt, může se pouze uspokojit na výtěžku z jejího prodeje. Není-li včas splněna pohledávka (třeba i jedna splátka po splatnosti), může zástavní věřitel přistoupit ke zpeněžení zástavy. Avšak, jakmile dlužník dlužnou částku uhradí (před zpeněžení pohledávky z výtěžku zástavy), zástavní věřitel se již nemůže zpeněžení pohledávky domáhat. Zanikne-li smlouva o úvěru (odstoupením), zástavní právo trvá (nestanoví-li smlouva jinak) a to až do splnění závazků plynoucích z odstoupení od smlouvy. V tomto případě se tedy jedná o výjimku z akcesority zástavního práva. Ke dni zániku zástavy se provede výmaz v katastru nemovitostí.

Proč ANO zástavě?

• Vždy víme, čím ručíme (stačí sledovat katastr nemovitostí - ne jako u ručitelského prohlášení nebo směnky)
• Neručíme celým svým majetkem (nebo např. majetkem, který nabudete až v budoucnu jako u ručitelského prohlášení)
• Dluh vázne pouze na nemovitosti (na zástavě), ne na nás (na rodině)
• Nemovitost lze prodat/převést a tím pro vás závazek končí (ne jako u ručitelského prohlášení nebo směnky)
• Se zánikem pohledávky (dluhu) zástava zaniká

DOBŘE SE SEZNÁMIT S TÍM CO PODEPISUJEME SE VYPLATÍ

V dnešní společnosti je spotřebitel vystaven prakticky průběžně potřebě uzavírat smluvní vztahy. O to je překvapivější, že zůstáváme nepoučeni, mnohdy ani nevíme, že smluvní vztah uzavíráme a náležitostem smlouvy či instrumentům ke smlouvě náležejícím nevěnujeme odpovídající pozornost. Často si dokonce říkáme: "vždyť je to jen podpis" a přitom je z výše uvedeného textu zřejmé, že pouhý podpis může změnit náš život na řadu let a v mnohých případech i navždy.