Provoz a údržba TZB v bytových domech (IV)

Před zahájením rekonstrukce si musíme zodpovědět několik zásadních otázek:

• Kdy přistoupíme k rekonstrukci
• Jaký bude rozsah rekonstrukce
• Jaké bude technické řešení
• Jaké budou náklady
• Jak ji budeme financovat
• Jak vybereme dodavatele

Kdy rekonstruovat

Volba vhodného termínu rekonstrukce není tak jednoduchá, jak by se při znalosti plánovaných životností mohlo zdát. S přibývající dobou užívání technického zařízení se postupně zvyšují jeho provozní náklady a zároveň zhoršují technické vlastnosti. To znamená, že potřeba rekonstrukce nenastává náhle, ale postupně. Nelze samozřejmě čekat až na úplné vyčerpání fyzické životnosti, protože zvyšující se náklady na provoz a zejména četnost poruch jsou důrazným varováním, že je třeba rozhodnout o rekonstrukci.

Vedle životnosti musíme vzít v úvahu i nezbytné technologické návaznosti. Například zateplení obvodového pláště je nutné zkoordinovat s výměnou oken a rekonstrukcí topné soustavy. Víme, že zateplením pláště budovy se významně změní tepelně technické parametry budovy. To se odrazí i na výkonu tepelného zdroje i potřebě regulace. Výměna oken jako součást rekonstrukce obvodového pláště má nejméně dva základní důvody. Jeden je technologický - do zatepleného pláště budovy se zabudováním nových oken zvyšuje riziko poškození zateplovaní konstrukce. Další dopad výměny oken bude na tepelně technické parametry budovy, tzn. I na potřebu výkonu tepelné soustavy.

Při modernizaci bytových jader vyměníme i rozvody vody a plynu, případně elektřiny. Podobně budeme plánovat výměnu klempířských prvků spolu s rekonstrukcí střechy.

Se zřetelem na uvedené návaznosti stanovíme rozsah rekonstrukce. Je jistě vhodné v této fázi příprav obrátit se na odborníky. V počátcích přípravy rekonstrukce můžeme ovlivnit náklady zásadním způsobem. Proto se rozhodneme co všechno chceme rekonstruovat, v jakém pořadí a jakou technologii zvolíme.

Orientovat se v dané problematice pomůže odborná literatura. Užitečné publikace vydává i Svaz českých a moravských bytových družstev.

Uvedený graf nám připomíná, že zatímco na počátku přípravy rekonstrukce můžeme ovlivnit celou výši nákladů, s pokračující dobou realizace stavby možnost ovlivnění nákladů prudce klesá. V praxi to znamená například i to, že náklady vynaložené na počátku na variantní řešení mohou ušetřit několikanásobně vyšší náklady na realizaci rekonstrukce.

Projekt

Mnohé dodavatelské firmy nabízejí i zpracování projektu. Je samozřejmé, že v takovém projektu budou preferovat technické řešení, které je jim blízké. Ať již proto, že mají uzavřenou smlouvu o zastoupení konkrétního výrobku nebo proto, že pro určité řešení mají technické vybavení. Proto je výhodnější, když projekt zpracuje nezávislý projektant. Takový projekt bude však dražší než projekt dodavatele.

Vedle technického řešení nám projektant pomůže vypořádat se s povinnostmi danými stavebním zákonem, tzn., že zpracuje i dokumentaci potřebnou pro vydání stavebního povolení.

V zákonem stanovených případech je nutný i energetický audit.

Náklady

Orientační náklady na rekonstrukci odhadneme z rozpočtu, který si necháme vypracovat projektantem. Skutečné náklady zjistíme až z nabídek dodavatelských firem.

Zdroje financování

I pro financování investice platí, že výši nákladů můžeme nejvíce ovlivnit na počátku příprav. Nemáme-li dostatek finančních prostředků na účtu bytového družstva nebo společenství vlastníků jednotek, musíme hledat jiné finanční zdroje. Oslovíme proto několik bank, prověříme si možnosti využití některé z dotací, můžeme se obrátit i na "finanční poradce", i když jejich úroveň je velmi rozdílná.

Dodavatel

Dodavatel stavby se nejlépe vybírá na základě hotového projektu. Projektem si určíme technické řešení, objemy dodávek jednotlivých profesí, případně i optimální harmonogram prací.

Výběr dodavatele by měl být vždy transparentní s cílem vybrat nejvhodnější firmu. Pojem "nejvhodnější" připomíná zákon o veřejných zakázkách. Přestože bytová družstva ani SVJ nejsou povinna zákon užít, lze jeho principy jenom doporučit.

Co očekáváme od dodavatele? Stavbu na klíč anebo využijeme koordinátora stavby a uzavřeme smlouvy s dodavateli jednotlivých profesí?

Jak vybrat dodavatele? Nejprve si určíme kritéria výběru. Kritériem nebude jenom cena, ale například doba provádění stavby, záruční doba, reference o provedených stavbách apod. Určíme si také způsob vyhodnocení nabídek.

Když si stanovíme kritéria výběru, vyhlásíme poptávkové řízení. Oslovíme přímo několik vybraných dodavatelů a zveřejníme naši poptávku v tisku nebo na internetu. Nezapomeneme na lhůtu pro přihlášení do soutěže.

Po uplynutí lhůty vyhodnotíme došlé nabídky. Vyloučíme ty zájemce, kteří nemají příslušné oprávnění - živnostenský list, případně speciální průkazy způsobilosti. Ostatní nabídky posoudíme podle předem stanovených kriterií.

S vítězem výběrového řízení uzavřeme smlouvu o dílo. Zaměříme se záruční a platební podmínky. Můžeme využít "zádržné" - poslední platbu závislou na prokázaní atestů a zkoušek a kolaudačním rozhodnutí. Sjednáme i způsob převzetí hotového díla.

Na co ještě nesmíme zapomenout: Kde bude uskladněn stavební materiál, v domě nebo bude nutný zábor veřejného prostranství? Vyplatí sjednat s dodavatelem i pracovní dobu. Měsíc bydlení v nepřetržitém hluku dokáže řádně narušit psychiku obyvatel domu.

Rozhodování v družstvu a SVJ

Náklady na investice do rekonstrukcí a modernizací jsou tak veliké, že případné pochybení při rozhodování představitelů družstva nebo SVJ může znamenat velmi nepříjemné následky. Je proto nutné věnovat náležitou pozornost i formálním stránkám rozhodování tak jak je určují stanovy nebo zákon (zák. 513/1991 Sb., obchodní zákoník a zák. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů).

Důležité pro přípravu rekonstrukce je proto i rozhodování příslušných orgánů. Rozhodování v družstvu se liší od rozhodování v SVJ. Nejenom v tom, že v družstvu nerozhodují výměry bytů, ale každý člen má jeden hlas, zatímco v SVJ váha hlasu odpovídá podílu vlastníka na společných částech domu.

V družstvu rozhoduje prostá většina, kdežto v SVJ podle rozsahu stavebních úprav většinou rozhoduje tříčtvrtinová většina všech vlastníků jednotek. O této části zákona 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů se stále diskutuje na úrovni Ministerstva pro místní rozvoj i parlamentu, proto je nutné sledovat aktuální znění zákona.

A proč máme věnovat tolik času formálním stránkám rozhodování o rekonstrukci domu? Především si musíme uvědomit, že transparentní výběr dodavatele sníží náklady. A formálně správné rozhodování uvnitř BD nebo SVJ minimalizuje riziko následných sporů mezi členy BD či SVJ a představenstvem. Nezapomeňme na pravidlo: "Dvakrát měř a jednou řež".