Stavba rodinného domu dle nového zákona

Jakoukoliv stavbu, včetně rodinného domu, lze uskutečnit pouze v místě, které je pro tento účel vymezeno územním plánem. Návrh územního plánu vytváří pověřený obecní úřad a vydává ho zastupitelstvo obce, pro kterou je územní plán vyhotovován.

V této souvislosti považujeme za důležité upozornit na to, že k pozemkům, které jsou územně plánovací dokumentací určeny k veřejně prospěšným účelům, má ze zákona předkupní právo kraj nebo obec, a to v závislosti na tom, který z těchto územně samosprávných celků pozemky k veřejně prospěšným účelům určil. Pokud tyto subjekty svého předkupního práva do šesti měsíců od doručení nabídky využijí, stanovuje se kupní cena za tyto pozemky na základě znaleckého posudku.

ROZHODNUTÍ O UMÍSTĚNÍ STAVBY

V případě, že je pozemek, na kterém chceme rodinný dům postavit, v zastavěném území nebo zastavitelné ploše a v případě, že je pro tento pozemek zároveň vydán tzv. regulační plán, není nutné žádat o územní rozhodnutí, konkrétně o rozhodnutí o umístění stavby, neboť toto rozhodnutí regulační plán nahrazuje, a je možno rovnou požádat o vydání stavebního povolení, případně rovnou stavět, a to v závislosti na druhu a velikosti stavby.

Rodinný dům však nelze postavit v tzv. nezastavěném území, a to i přesto, že je pro toto území vydán regulační plán. V nezastavěném území lze stavět jen ve velmi omezeném rozsahu, a to pouze stavby pro účely, které jsou ve stavebním zákoně stanovené. Jedná se např. o zemědělské a lesnické stavby, dopravní infrastrukturu, stavby pro účely rekreace a cestovního ruchu apod.

U pozemků, pro které není regulační plán vydán, je nutné, aby proběhlo územní řízení, na jehož základě bude vydáno územní rozhodnutí o umístění stavby. V územním řízení musí být nařízeno veřejné ústní jednání, případně ohledání na místě. Žadatel o vydání územního rozhodnutí je povinen zajistit, aby poté, co bude nařízeno veřejné ústní jednání, byly u pozemku, na kterém má být rodinný dům postaven, vyvěšeny informace o záměru stavby rodinného domu a informace o tom, že bylo požádáno o vydání územního rozhodnutí.

Územní rozhodnutí o umístění stavby je platné dva roky. Pokud v této dvouleté lhůtě žadatel nepožádá o vydání stavebního povolení nebo neohlásí stavbu apod., platnost územního rozhodnutí zaniká.

Za podmínek stanovených stavebním zákonem je možné, aby příslušný stavební úřad rozhodl o umístění stavby ve zjednodušeném územním řízení. K žádosti o vydání územního rozhodnutí musí být v takovém případě přiložena souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů a souhlasy účastníků řízení.

Pokud nejsou ve lhůtě patnácti dnů uplatněny výhrady, námitky nebo připomínky, považuje se územní rozhodnutí o umístění stavby za vydané. V opačném případě rozhodne stavební úřad o provedení standardního územního řízení.

Rodinný dům je možno za podmínek stanovených stavebním zákonem postavit i na základě tzv. územního souhlasu vydaného příslušným stavebním úřadem. Příslušný stavební úřad může vydat územní souhlas tehdy, pokud má být stavba rodinného domu umístěna v zastavěném území, pokud tento záměr podstatně nemění poměry v zastavěném území a pokud stavba takového rodinného domu neklade nároky na změnu místní infrastruktury.

Územní souhlas je rozhodnutím mimo územní řízení. Záměr je třeba ohlásit příslušnému stavebnímu úřadu a poté jej nejméně na třicet dnů vyvěsit u pozemku, na kterém má být rodinný dům postaven. Stavební úřad není oprávněn takový záměr zakázat, může s ním pouze vyslovit souhlas nebo rozhodnout o tom, že se o umístění stavby bude konat standardní územní řízení. Platnost územního souhlasu je dvanáct měsíců.

V případě, že jsou podmínky v dotčeném území jednoznačné, tzn. zejména je-li pro území schválen územní plán, může stavební úřad rozhodnout o spojení územního řízení se stavebním řízením (tj. řízením o návrhu na vydání stavebního povolení) do jednoho řízení. Takové rozhodnutí stavebního úřadu vede zpravidla k urychlení celého procesu stavby rodinného domu.

STAVEBNÍ POVOLENÍ A OHLÁŠENÍ STAVBY

Nový stavební zákon velmi podstatným způsobem zúžil okruh staveb, které je možné stavět teprve poté, co bude příslušným stavebním úřadem vydáno stavební povolení.

V případě stavby rodinného domu je třeba žádat o stavební povolení pouze tehdy, pokud má mít rodinný dům více než 150 m² zastavěné plochy nebo více než jedno podzemní podlaží do hloubky maximálně 3 m nebo více než dvě nadzemní podlaží a podkroví.

Od doby získání stavebního povolení začíná běžet dvouletá lhůta, během které je nutné se stavbou začít. Pokud do dvou let nebude započato se stavbou, ztrácí stavební povolení svou platnost a je nutné, aby znovu proběhlo stavební řízení.

V ostatních případech lze začít rodinný dům stavět jen na základě ohlášení příslušnému stavebnímu úřadu.

Pokud stavebník ohlásí stavbu rodinného domu, může začít stavět poté, kdy mu stavební úřad zašle písemný souhlas. Jestliže stavební úřad stavbu rodinného domu do čtyřiceti dnů nezakáže ani nezašle stavebníkovi souhlas se stavbou rodinného domu, má se za to, že souhlas udělil.

Se stavbou rodinného domu musí stavebník začít do dvanácti měsíců od udělení souhlasu, jinak se souhlas se stavbou rodinného domu stává neplatným.

I stavbu rodinného domu, k jejímuž provedení je dle podmínek stavebního zákona potřeba stavební povolení, lze pouze ohlásit, a to v případě, že stavebník uzavře s autorizovaným inspektorem smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace a autorizovaný inspektor potvrdí certifikátem, že projektovou dokumentaci stavby rodinného domu ověřil (autorizovaný inspektor provádí ověření projektové dokumentace ze stejných hledisek jako stavební úřad). Autorizované inspektory jmenuje ministr pro místní rozvoj.

UŽÍVÁNÍ RODINNÉHO DOMU

Dokončený rodinný dům může stavebník začít užívat ke stanovenému účelu jen na základě oznámení adresovaného příslušnému stavebnímu úřadu. Musí tak učinit nejméně třicet dnů před jeho započetím. V případě, že stavební úřad do třiceti dnů od doručení výše uvedeného oznámení užívání rodinného domu nezakáže, lze rodinný dům užívat.