V létě mysleme na zimu

Při uzavírání smlouvy o stavbě rodinného domu či bytu, nebo o koupi novostavby laik předpokládá, že mu odborná firma zaštítěná autorizovaným inženýrem dodá kvalitní dílo, což je bohužel obvykle pouze zbožné přání a nikoliv realita. Smlouvy tak obsahují mnoho textu týkajícího se termínů, způsobů plateb, referencí realizátora. Vlastní stavby se pak týká malý odstaveček odkazující na projekt stavby. Ten často bývá zpracován na základě požadavku realizátora a hlavně tak, aby byl co nejlevnější a přitom splňoval pouze 2 požadavky - přesvědčit kupce o uzavření smlouvy a získat stavební povolení.

Smlouvy lze uzavírat podle dvou zákoníků. Jedním je Občanský zákoník, který je formulován pro smluvní vztahy firmy a soukromé osoby. Zde se předpokládá, že soukromá osoba nemá znalosti a proto je podle tohoto zákoníku více chráněná a uzavřením smlouvy podle tohoto zákoníku jsou dopředu dány některé podmínky smlouvy. Druhým zákoníkem, podle kterého lze uzavírat smlouvy je Obchodní zákoník. Ten je koncipován tak, že se firmy mohou téměř libovolně dohodnout na podmínkách smlouvy. Smluvní strana je tedy podstatně méně chráněná, na druhou stranu lze domluvit nadstandardní podmínky, např. penále, pokuty a podobně.

Důležité je však toto. Při uzavírání smlouvy musí být přesně specifikováno, co má být předmětem dodávky a je také nutné pamatovat na liknavost našich soudů, kdy dlužník v klidu pokračuje ve své činnosti a soudní jednání neustále protahuje, přitom očekává, že odběratel chce bydlet a nemá peníze a čas na dlouhé a nákladné soudní spory. Výsledkem pak je, že odběratel si raději stavbu upraví tak, aby v ní mohl bydlet a na soudní spor rezignuje.

Přesnou specifikaci stavebního díla je možné udělat pouze přesným a podrobným projektem, za který projektant ponese důsledně zodpovědnost. Zajistit si dokončení stavby a odstranění nedodělků a chyb je bohužel v dnešním právním prostředí možné pouze dostatečně vysokými pozastávkami, které dodavateli odběratel splatí až po úplném dokončení a zkolaudování stavby a jejím následném ověření v provozu.

Jako příklad smlouvy mohu uvést jednu konkrétní smlouvu uzavřenou podle Občanského zákoníku. Smlouva má celkem 5 stránek, přitom na první je na 3/4 uveden zhotovitel a objednatel a dále předmět smlouvy. V něm je na prvních 5 řádcích uvedeno kde bude stavba provedena a kdo pozemek vyměřil. Na dalších 3(!) řádcích je uvedeno, že dílo bude provedeno podle projektové dokumentace vytvořené projektovým ateliérem. Projektová dokumentace je v měřítku 1:100(!) a je přílohou smlouvy a jedná se o půdorysy přízemí a podkroví, řez a pohledy a dále projekt elektřiny, rozvodů vody a kanalizace a plynu. Na další stránce je pak vyspecifikováno kdo provede přípojky, čas plnění a celková cena díla. Třetí strana obsahuje pokračování ujednání o cenách, zejména jaké jsou pokuty, pokud objednatel bude v prodlení s platbami a kdy má zhotovitel nárok na zvýšení ceny. Na této stránce také začíná článek, který se věnuje zárukám o dílo. Zde je velmi moudře vyspecifikováno, kdy zhotovitel neodpovídá za závady. Čtvrtá stránka se věnuje pokračování článku o závadách z předchozí stránky, zejména kdy zhotovitel nezodpovídá za vady a pokračuje článkem Podmínky provedení, kde je drobná zmínka, že zhotovitel bude postupovat s odbornou znalostí a zavazuje se dodržovat všeobecně závazné předpisy a zákony. Další článek se týká ustanovení, kdy je dílo předáno a kdy objednatel není oprávněn odmítnout převzetí díla. Dalším článkem jsou pak smluvní pokuty, podmínky odstoupení od smlouvy a podpisy.

Jak tato stavba dopadla je patrné z přiložených snímků a ilustračních termogramů. Prostě v zimě byla na stěně z interiérové strany námraza. Investor však v domě potřebuje bydlet a nemá 100 000 až 300 000 Kč, které bude nutné dle názoru právníka na soudní spor vynaložit. Takže se investor rozhodl, že si dílo opraví za svoje peníze a svépomocí, i když by podle občanského zákoníku šlo zhotoviteli prokázat nedodržení kvality díla. Mimo ledu na stěně do novostavby rodinného domku zatéká, protože hydroizolace položená na základové desce není vytažená nad terén, ale skutečně pouze vodorovně položena.

Tento stav není výjimečný a setkal jsem se s obdobně koncipovanou smlouvou podle obchodního zákoníku, kde bohužel odběratel podepsal, že pokud vše bude postaveno podle projektu, má se za to, že dílo je provedeno správně. Bohužel pro objednatele projektová dokumentace nesplňuje základní požadavky na stavbu podle platných norem. Opět bude muset investor sáhnout do své kapsy a jednou zaplacené dílo si na vlastní náklady opravit.