Provoz a údržba TZB v bytových domech (II)
Prohlídky zařízení
Prohlídky zařízení bývají podceňované, přestože řádně provedenými a evidovanými prohlídkami si může vlastník domu v budoucnu ušetřit provozní problémy a také nezanedbatelné částky nutné na opravy.
Preventivní prohlídky jsou nezbytné pro spolehlivé a hospodárné fungování zařízení domu a mají tři základní cíle:
- Především chceme získat přehled o skutečném stavu domu, tj. stupeň opotřebení, závady jednotlivých prvků zařízení a někdy i nepovolené úpravy provedené uživateli bytů a nebytových prostor.
- Přirozeným výsledkem prohlídek bude upřesnění plánu oprav. Základní termíny oprav jsou sice dány životností konstrukčních prvků, ale na základě skutečného stavu můžeme termíny, ale i rozsah oprav upřesnit.
- Dalším účelem je provedení udržovacích prací. Opravou odstraňujeme závadu, údržbou závadám předcházíme. Nejjednodušší údržbou je například protočení uzavíracích ventilů na stoupacím potrubí a jejich namazání. Přitom zjistíme, zda je ventil funkční, zda neprotéká při uzavření.
Preventivní prohlídky si zasluhují všechny konstrukční prvky domu: okna, střecha, izolace, výtah, vodovod, plynovod, kanalizace, atd. Poruchy většiny prvků TZB (vodovod, plynovod, kanalizace, větrání) se projevují tak, že médium uniká kde nemá nebo naopak neproudí tam, kam by mělo.
Měli bychom si vypracovat plán preventivních prohlídek. Zásadou je, že nejméně jednou za rok by měl být každý prvek na domě zkontrolován a výsledek kontroly zaznamenán. Prohlídky je třeba provést nejenom ve společných prostorách domu, ale i v bytech a nebytových prostorech. Zatímco nájemníci bytů jsou povinni umožnit vlastníku domu kontrolovat stav pronajímaného prostoru, s vlastníky bytů může být problém. Na tuto situaci by mělo být pamatováni již při schvalování stanov společenství vlastníků bytů. Obvykle však vlastníci bytů chápou, že zájem o stav domu je i jejich zájmem, proto se preventivním prohlídkám nebrání.
Každá domovní soustava je jinak projektovaná, proto nelze vytvořit univerzální návod "Jak prohlížet technické zařízení budov". Ideální stav, kdy bychom s novým domem (bytem) dostali od prodávajícího i návod k použití, bohužel neexistuje. Proto jsou dále uváděny příklady postupů, jak provést prohlídky jednotlivých prvků TZB.
Vodovod: Kontrola uzavíracích ventilů od hlavního uzávěru v domě až po ventily před bateriemi v bytech. Ověříme funkčnost uzavíracích prvků, pohledem zjistíme protékání vody. Uživatelé bytů by se měli sami zajímat nejen o stav bytových uzávěrů, ale i směšovacích baterií.
V technickém podlaží domu kontrolujeme stav spojů a izolací. Zjištěné "rosení" potrubí je nutné okamžitě odstranit, tzn. oznámit správci nebo pozvat odbornou firmu.
Vodoměry pouze zkontrolujeme, zda reagují na průtok vody, ověřování ("cejchování") je práce pro odbornou firmu.
Plynovod: Na rozdíl od vodovodu nikdy v rámci preventivních prohlídek nezavíráme hlavní uzávěr v domě!!! To necháme na správci plynovodní sítě. Pravidelnou kontrolu plynovodu v domě provádí revizní technik. Obyvatelé domu jsou povinni hlásit správci domu (případně správci sítě) veškeré úniky plynu, když ucítí charakteristický zápach.
Kanalizace: Uživatelé bytů by měli hlásit zpomalené odtékání vody z van, umývadel, dřezů a WC. Poruchu signalizuje i objevení pěny v odtoku vany nebo sprchového koutu. Při pravidelných kontrolách prohlížíme, zda při splachování WC nebo vypouštění van nepodtékají zápachové uzavírky ("sifony") nebo hrdla kanalizace.
Vytápěcí soustava: Závady na vytápění obvykle hlásí uživatelé bytů okamžitě. Bohužel již méně se zajímají o fungování regulačních ventilů. Stejně je třeba prověřit regulační a uzavírací prvky v technickém podlaží.
Rozdělovače topných nákladů spravují odborné firmy, které instruují uživatele bytů, jaké závady je nutné oznámit, řídíme se těmito pokyny. Kontrolu kotle v domě přenecháme odborné firmě a ve lhůtách předepsaných podle typu kotle objednáme odborné prohlídky a revize tlakových nádob. Nezapomínejme, že zařízení kotelny patří mezi "vyhrazená zařízení" vztahují se na ně přísné bezpečnostní předpisy.
Výtahy: Výtahy jsou pravidelně kontrolovány výtahovým technikem. Uživatelé bytů by měli v zájmu vlastní bezpečnosti hlásit servisní firmě veškeré zjištěné závady. Nezapomínejme, že i zdánlivá maličkost může znamenat budoucí závažnou poruchu. Nepřehlížíme proto chyby při ovládání výtahu, nepřesné dojezdy kabiny apod. Životu nebezpečné mohou být poruchy otevírání dveří.
Větrání: Kromě revizí elektrické soustavy, které provádí revizní technik, bychom měli prověřit i stav mechanických částí. Základní informaci nám dá hlučnost při provozu.
Elektřina: Laici nemají mnoho možností, jak zkontrolovat stav elektrického vedení v domě. Odpovědnost leží na revizním technikovi. Uživatelé bytů mohou upozornit např. na závady v mechanických částech vypínačů, jistě si všimnou přehřívání namáhaných částí sítě.
Přes veškerou péči věnovanou pravidelným prohlídkám domu, velká odpovědnost leží na uživatelích bytů. Jejich pozornost je nenahraditelná. Stále platí, že včasná oprava je levnější než velká oprava odstraňující havárii nebo prováděná na příkaz revizního technika. |
Evidence
Aby prohlídky zařízení domu splnily svůj účel, musí být přesně zaznamenány. Důležitý je popis místa závady, nestačí např. pouze uvést "3. patro". Budoucí opravě pomůže i fotografická dokumentace.
Údržba
Za ideálního stavu je drobná údržba prováděna současně s prohlídkou v závislosti na odborných schopnostech přítomných. Neprovádí-li prohlídky profesionálové, objednáme následně odbornou firmu.
Opravy
Záznamy z prohlídek sestavujeme "chorobopis domu". Následovat by mělo odstranění závad. V některých případech je odhalení příčiny obtížné a časově náročné, což však nikdy nemůže vést k bagatelizování závady. Závada na potrubí se "nezahojí" ani "nezaroste", ale musí se opravit, stejně jako další poruchy.
Tématu plánování oprav se budeme podrobně věnovat později.
