Jak začít stavět či jak kupovat nový dům / byt

Toto vypadá velice jednoduše a s nákupem mnoha věcí máme každý zkušenosti. Pokud si kupujeme oblečení, dbáme na vzhled, zda nám dobře sedí a podíváme se i na to, jak se udržuje (pere, čistí, žehlí...) a z jakých je materiálů. Konec konců každý se asi někdy spálil a koupil si nějaký kus oděvu, který velmi rychle reklamoval či rovnou vyhodil. Bohužel však při pořizování nemovitosti se jedná o tak velkou zakázku, že obvykle předpokládáme, že dodavatel bude dostatečně odborně na výši a zároveň solidní, že nám odvede dobrou práci. Bohužel se však již mnoho majitelů nových domů či bytů přesvědčilo o tom, že nelze od všech firem očekávat bezchybnost a vysokou kvalitu, kterou u tak finančně náročné věci očekáváme. Na obrázku 1 a 2 jsou obdobné automobily v bazaru. Jaký je mezi nimi rozdíl? Možná žádný, možná má některý z nich špatný motor, poloosy, brzdy... - pokud se rozhodneme jedno z aut koupit, jistě si ho dobře prohlédneme, přivedeme si odborníka, který nám poradí. Proti stavbě domu má však koupě auta mnohé výhody. Kupujeme sériově v mnoha set tisícovém provedení vyrobený výrobek, který vidíme, můžeme si jej prohlédnout a, konec konců, jde jen o spotřební věc a nikoliv naše celoživotní úspory či zadlužení se na mnoho let.

Obr. 1

Obr. 2

Základem všeho je dobře sepsaná smlouva o dodávce prací. Bohužel je již z praxe znám příklad, že (zjednodušuji, ale podstata problému je stejná) projektant naprojektoval stavbu, která nesplňovala základní fyzikální předpoklady pro spokojené užívání, což soudní znalec ve svém odborném posudku potvrdil. Projektant byl však v právních věcech zběhlý a prostřednictvím svých dobrých právníků obvinil soudního znalce z nesprávného vypracování znaleckého posudku, neboť ten ve svém posudku napsal (pozměněno): "Televizní signál obvykle vedem koaxiálním kabelem a nikoliv po provázku." avšak správně mělo být napsáno: "Televizní signál obvykle vedeme koaxiálním kabelem a nikoliv po provázku...". Znalecký posudek obsahuje závažnou chybu, neboť není správně (spisovnou češtinou) napsán a tudíž je znalecký posudek chybný. Z toho vyplývá, že dílo je provedeno dobře. Soud dal projektantům zapravdu, neboť skutečně vedem je chybně. Soudní znalec byl odsouzen k zaplacení soudních poplatků a musel ustoupit ze svého znaleckého posudku. Že však obyvatelé nemohou používat společnou anténu, neboť je ve zdi místo koaxiálního kabelu provázek ponechal stranou. Každému je jistě jasné, že tento případ se takto zjednodušeně nestal, stal se v podstatně složitější podobě, bohužel chyba projektanta má větší rozměr - byty jsou v nově postavených rodinných domcích téměř neobyvatelné.

Toto není ojedinělý případ. Pokud bych nebyl vázán mlčenlivostí ke svým zákazníkům, mohl bych obdobných případů uvést více.

Jak se dopracovat k dobrému bytu či rodinnému domu? Základem je dobře napsaná smlouva, ve které bude přesně specifikováno, co od stavby očekáváte. Pouze některé vlastnosti staveb jsou dány zákonem a příslušnými prováděcími vyhláškami. I zde však hrozí nebezpečí, že toto je sice dáno, ale prováděcí organizace nebo dokonce projektant toto nezná. U prováděcích organizací se jedná o velmi častý jev, u projektantů se neznalost vyskytuje bohužel také často.

Od projektanta je nutné vyžadovat, aby projekt domu či bytu obsahoval veškeré vaše požadavky tak, aby mohl být použit jako podklad pro sepsání smlouvy s dodavatelem stavby. To se však týká nejen smlouvy s projektantem či dodavatelem, ale i s developerskou firmou, která každému zájemci nabídne vybrat mezi různými dispozicemi bytu, mezi různými zařizovacími předměty, podlahovými krytinami, dveřmi apod., ale ještě u žádné takovéto firmy jsem neviděl, že by budoucímu majiteli řekla, jaké budou náklady na vytápění, jaké jsou tepelné izolace, zvukové izolace, jak rovné budou podlahy či stěny a mnoho dalšího, co je pro naše spokojené bydlení podstatné.

Co požadovat od projektanta:
V první fázi je nutné specifikovat svoje potřeby, požadavky a možnosti a v rámci takto ohraničené oblasti je nutné vypracovat úvodní studii. Projektantovi bychom měli sdělit naše finanční možnosti, naše představy o budoucím životě, o prostorových potřebách apod. Z nich pak může vzejít první návrh objemové studie objektu. Druhou fází je již vlastní projekt, který může být proveden buď nejdříve pro stavební povolení a dále pak k provedení stavby a nebo rovnou k provedení stavby jako prováděcí projekt. Tento projekt, jak již název uvádí, slouží pro provedení stavby a musí přesně a jednoznačně popsat celou stavbu. A zde je kámen úrazu, neboť nikde není uvedeno, co má tento projekt obsahovat. Chtějme od projektanta přesný a podrobný popis všech konstrukcí, použitých materiálů a výrobků včetně všech jejich vlastností a případně i uvedení normy či předpisu, který musí dané konstrukce splňovat. Zároveň chtějme, ať projektant dopředu a ve smlouvě o provedení projektu garantuje všechny rozhodující vlastnosti stavby. Již ve smlouvě o projektu by měla být přibližně na základě předchozí studie stanovena celková cena stavby při použití stavebních materiálů v běžné cenové úrovni, měla by zde být stanovena roční potřeba tepla na vytápění, potřeba elektřiny na vytápění, podlahová plocha jednotlivých místností, světlá výška místností apod., pochopitelně s jistou, předem domluvenou, tolerancí.

Co požadovat od prodejce novostavby:
Především je to úplná a kompletní dokumentace a dále pak prohlášení, že stavba vyhovuje všem předpisům platným v době zahájení stavby. Součástí tohoto prohlášení by měly být i deklarovány všechny základní vlastnosti kupované nemovitosti.

Co požadovat od stavební firmy:
Od stavební firmy je nutné požadovat především dodržení projektu stavby, dále používání pouze schválených a atestovaných výrobků, které mají deklarované vlastnosti a příslušné certifikáty.