Právo stavby lze jako věc nemovitou zatížit i převést

Právo stavby nelze omezit podmínkou

Zákon vlastníkovi pozemku vysloveně zakazuje omezit právo stavby rozvazovací podmínkou, tedy vázáním na splnění určité budoucí podmínky (např. bude-li hojná úroda, nezačne stavebník se stavbou, jelikož majitel pozemku na něm bude chtít za těchto okolností sklízet). Byla-li rozvazovací podmínka ujednána, jednoduše se k ní nepřihlíží.

Co je to tzv. stavební plat?

Právo stavby může být sjednáno jak bezúplatně, tak i za úplatu. Samotná úplata pak může být jednorázová, tedy za celou dobu trvání práva, nebo ve formě opakovaných dávek, jako tzv. stavební plat. Ten pak zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno, tedy je vázán na právo stavby samotné, nikoli na jeho majitele. NOZ výslovně stanovuje, že se nepřihlíží k ujednání, podle něhož změny výše stavebního platu závisí na nejisté budoucí události. Typicky by se jednalo o cenový vývoj na trhu nemovitostí. Zákonem povolenou výjimkou je ujednání závislosti výše stavebního platu na míře zhodnocování a znehodnocování peněz, tedy jednoduše řečeno sjednání inflační doložky.

Právo stavby lze zatížit i převést

Právo stavby lze jakožto věc nemovitou zatížit (např. zástavním právem) i převést, a to i předtím, než začne samotná realizace stavby. Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se výhrada do katastru nemovitostí. V takovém případě lze zatížení práva stavby zapsat do katastru nemovitostí jen se souhlasem vlastníka pozemku. Pokud se stavebník práva stavby zřekne, může vlastník zatíženého pozemku na základě listin prokazujících tuto skutečnost a na dobu, která ještě neuplynula, právo stavby převést na sebe nebo na jinou osobu.

Další práva a povinnosti stavebníka

Co se tyká stavby vyhovující právu stavby, má stavebník stejná práva jako vlastník. V případě jiného užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stavebník stejná práva jako poživatel, pokud si strany mezi sebou nesjednají něco jiného. Stavebníkovi může být na základě smlouvy uložena povinnost provést stavbu do určité doby, což bude praktické zejména při výstavbě objektů občanské vybavenosti, nákupních center, výrobních hal a skladů na pozemcích obcí a měst. Smluvně bude možné rovněž stanovit pokutu za nedodržení sjednaného termínu, a tím i účelně zajistit včasnou realizaci stavby. Smlouva může stavebníkovi také uložit povinnost stavbu pojistit. Toto ustanovení bude jistě v praxi užíváno velmi často. Není-li mezi stranami ujednáno nic jiného, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Aby si vlastník zachoval určitou kontrolu nad svým pozemkem, může si smluvně vyhradit schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka. Vlastník pozemku však nemůže odepřít souhlas k právnímu jednání, které není k jeho újmě, a to ani je-li to vlastníku pozemku vyhrazeno.

Předkupní právo

Pro vzájemné vztahy vlastníka nemovitosti a stavebníka je velmi důležité zákonem stanovené předkupní právo. Není-li ujednáno jinak, má stavebník předkupní právo k pozemku a naopak vlastník pozemku k právu stavby. V případě, že si strany ujednaly něco jiného (vyloučení předkupního práva nebo jeho omezení jen na jednu ze smluvních stran) zapíše se toto ujednání do katastru nemovitostí.

Náhrada za stavbu po zániku práva stavby

Zákon stanoví, že při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, dá vlastník pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu. Ta činí ze zákona polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Výše uvedené však lze upravit na základě dohody smluvních stran. Náhradu při zániku práva stavby postihují zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby.