Problematika nového občanského zákoníku a SVJ
Vážení vlastníci,
1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nový občanský zákoník je výsledkem déle než 10 let trvajícího kodifikačního úsilí, velmi komplexním způsobem reguluje oblast občanského práva a jeho přijetím došlo ke zrušení řady občanskoprávních předpisů, mimo jiné také zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoVB“). Zásadním způsobem se dotkl soukromoprávní sféry každého z nás, přičemž v neposlední řadě přináší změny i v oblasti tzv. bytového spoluvlastnictví, tedy v oblasti do 31. 12. 2013 regulované právě zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Nově je tato problematika upravena v ustanovení §§ 1158 až 1222 NOZ.
NOZ přináší změny v oblasti bytového spoluvlastnictví, což jistě samo o sobě je aspekt poměrně negativní, nicméně mezi těmito změnami jsou zásadně i změny poměrně příjemné, které usnadní každodenní fungování společenství vlastníků, společných částí domu, jakož i život jednotlivým vlastníkům jednotek vymezených v domě.
Společnost CENTRA a.s. jakožto profesionální správce nemovitostí, včetně nemovitostí rozdělených prohlášením vlastníka budovy na jednotky a společné části domu, ve kterých existují společenství vlastníků jednotek, se na nabytí účinnosti NOZ samozřejmě v dostatečném předstihu ovlivněném poněkud nejistým právním prostředím, ve kterém jsme několik měsíců zpětně žili a kdy nebylo zřejmé, zda nabytí účinnosti NOZ k 1. 1. 2014 zůstane zachováno či zda bude odsunuto na pozdější termín či na neurčito, připravila. A proto zpracovala ve spolupráci s odbornou advokátní kanceláří analýzu změn, které NOZ přináší a které se týkají bytového spoluvlastnictví, včetně návrhu změn stanov společenství vlastníků jednotek oproti tzv. vzorovým stanovám tak, aby stanovy po přijetí těchto změn byly v souladu s právní úpravou dle NOZ, a v neposlední řadě vytvořila a nabízí nový produkt související se změnou, kterou přinesl NOZ a který by měl výrazně ulehčit fungování jednotlivých společenství vlastníků jednotek.
Obecně lze ke změnám stanov SVJ dle NOZ a doporučení postupu při přijímání nových stanov uvést následující:
Povinné náležitosti stanov SVJ stanovuje § 1200 odst. 2 NOZ. V porovnání se stávající úpravou obsaženou v ZoVB se minimální náležitosti stanov rozšiřují, přičemž základní změny se týkají především:
a) Není již dostačující jen vymezení práv a povinností vlastníků jednotek, ale je třeba zakotvit též určení způsobu jejich uplatňování. Zákonodárce tedy považuje za důležité určit i způsob postupu buď člena nebo orgánů SVJ při uplatňování příslušného práva či povinnosti. Předpokládané upřesnění se přidá tam, kde to je z povahy daného práva či povinnosti účelné a možné, což se týká např. postupu při vyřizování žádosti člena o nahlížení do smluv, účetních knih a dokladů SVJ podle § 1179 či plnění oznamovací povinnosti člena SVJ (např. při plnění oznamovací povinnosti podle § 1177, při plnění povinnosti zpřístupnit byt podle § 1183 odst. 1 atd.),
b) stanovy nestanoví jen orgány SVJ, ale musí též určit počet členů volených orgánů a délku jejich funkčního období. Z dikce citovaného ustanovení stejně jako výkladem § 1205 odst. 1 věta 2. a subsidiárně použitelných ustanovení NOZ ke statutárním orgánům je nepochybné, že stanovy musí konkretizovat, zda SVJ bude řídit kolektivní orgán (výbor), a v tom případě i kolikačlenný, nebo individuální orgán, tedy předseda společenství vlastníků. Zásadní změna oproti stávající úpravě se však týká především možnosti zvolit statutárem právnickou osobu, resp. nečlena SVJ. Působnost statutárního orgánu a práva a povinnosti jeho členů NOZ stanovuje v obecných ustanoveních k právnickým osobám a § 1205 odst. 2 jen velmi volně udává podmínky způsobilosti členů, nicméně není ani vyloučeno, aby stanovy tyto podmínky rozvedly dále (tedy lze si určit, že statutárem může být jen vlastník jednotky);
c) k orgánům SVJ se vztahuje též podmínka, že nově ve stanovách musí být upraven kromě způsobu svolávání také způsob jednání a usnášení orgánů (souvisí to s liberalizací spočívající nově v možnosti určit ve stanovách požadavek vyššího počtu hlasů pro schválení usnesení a odchýlit se tak od zákona),
d) nově musí stanovy obsahovat určení prvních členů statutárního orgánu (na základě požadavku stanoveného v obecných ustanoveních NOZ o ustavování právnických osob v § 123 NOZ),
e) stanovy dle NOZ také obsahově přejímají některé náležitosti, které jsou povinnými náležitostmi prohlášení vlastníka, tedy pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Nicméně NOZ právě podmínky jednotlivých náležitostí prohlášení výrazně mění, což má být upřesněno nařízením vlády na základě zmocnění § 1222 (např. v případě stanovení výměr jednotek, společných částí domu a též právě správy domu a pozemku), nicméně v době zpracování tohoto stanoviska ještě nebyl předmětný prováděcí předpis schválen. Návrh nařízení vlády již sice koluje, nicméně jeho konečné znění nelze předjímat a lze jen těžko v současné chvíli na základě tohoto předpisu činit zásadní změny v předpisech SVJ.
f) pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu a pozemku, pro úhradu cen služeb a pro způsob jejich rozúčtování na jednotlivé jednotky.
Z výše uvedených poznámek vyplývá, že NOZ počítá s výraznou změnou stanov, navíc umožňuje vlastníkům jednotek doplnit stanovy i o další pravidla, která by se svou povahou v zásadě blížila jakémusi domovnímu řádu a také u jednotlivých náležitostí dává vlastníkům značnou svobodu při určení jejich obsahu.
Na druhé straně NOZ dává SVJ možnosti, které jeho činnost mohou výrazně zefektivnit a ulehčit, čili je pochopitelné, že některá SVJ se odstranění určité rigidity ZoVB nemohou dočkat a změny umožněné NOZ chtějí přijmout co nejdříve.
Z tohoto hlediska tedy lze jako v současné době nejvýhodnější postup přijmout jen ty změny, které považují jednotlivá SVJ za užitečné, a během následného překlenovacího období vyhodnotit funkčnost přijatých změn a připravit další výše naznačené změny. Využitím tzv. překlenovacího období se přitom rozumí využití lhůty dané § 3041 NOZ, která též SVJ umožňuje své interní předpisy uvést do souladu s NOZ ve lhůtě 3 let od jeho účinnosti. Je však nutno upozornit na skutečnost, že mezitím co pokud by došlo ke změně stanov SVJ do konce r. 2013 není k takovéto změně potřeba forma notářského zápisu (pokud si tento zpřísňující požadavek nezakotvilo samo příslušné SVJ ve svých stanovách). Účinnost takovéto změny případně přijaté na schůzi shromáždění vlastníků jednotek je však třeba vztáhnout až k 1. 1. 2014, jinak by byla takováto změna stanov SVJ neplatná (tzv. harmonizace stanov dle NOZ znamená i zakotvení do stanov institutů, které minulá právní úprava, která byla účinná až do 31. 12. 2013, neumožňuje, takováto změna stanov s účinností např. k 10. 12. 2013 by tak byla v rozporu s aktuálně platnými právními předpisy a proto neplatná.). Po 1. 1. 2014 je možno samozřejmě úpravu stanov přijmout kdykoliv s tím, že povinnost je přijmout ji do 3 let ode dne 1. 1. 2014, taková změna bude ovšem považována za změnu tzv. veřejné listiny a bude tedy realizovatelná pouze formou notářského zápisu.
Z institutů, které lze do stanov zakotvit a které zjednoduší fungování SVJ, je možno uvést např. následující:
- možnost nechat se zastoupit na shromáždění zmocněncem na základě plné moci,
- možnost hlasovat mimo jednání shromáždění, tzv. hlasování per rollam,
- snížení kvalifikované většiny při schvalování usnesení shromáždění.
Již zmíněná změna, kterou NOZ přináší je možnost zvolit statutárem, tedy členem výboru či předsedou společenství vlastníků, právnickou osobu, která nemusí být vlastníkem tedy členem SVJ. Společnost CENTRA a.s. jakožto profesionální správce nemovitostí se v této souvislosti rozhodla rozšířit portfolio nabízených služeb a službu, ve které nabídne svým klientům – společenstvím vlastníků jednotek - výkon této funkce s převzetím veškeré odpovědnosti za její výkon. Je si vědoma personálních problémů, které mnohá SVJ mají s touto funkcí, zároveň si uvědomuje, že každý z vlastníků jednotek má svůj soukromý i profesní i profesní život a zaslouží si pokud možno s minimalizací starostí kvalitně bydlet. Pro všechny tyto případy, tedy společnost CENTRA a.s. od 1. 1. 2014 nabízí službu spočívající v profesionálním výkonu funkce člena výboru či předsedy společenství vlastníků jednotek (obdoba dnešního pověřeného vlastníka).
