Systémová koncepce provozních funkcí

Na realizaci inteligentní budovy se už v přípravné fázi musí podílet všichni účastníci - investor a budoucí provozovatel, architekt a projekční týmy. Nezanedbatelnou roli již ve fázi návrhu koncepce zastává systémový integrátor. Ten garantuje vzájemnou provázanost jednotlivých technologií, využití synergického efektu této vazby pro optimalizaci investičních i provozních nákladů.

Výsledným řešením je budova se sjednocenými systémy řízení, zabezpečení a správy. Optimalizace těchto složek a vzájemných vazeb mezi nimi zabezpečuje produktivní a nákladově efektivní prostředí. Součástí tohoto systému je také inteligentní facility management, který zohledňuje různou životnost jednotlivých částí budovy, jejich údržbu a provozování.

ZÁKLADNÍ SKUPINY SLUŽEB

Zkušenosti ukazují, že již ve fázi přípravy projektu je velmi nutné zohlednit hlediska reálného využití možností, které moderní technika nabízí. Inteligentní budova dnes neznamená integraci veškerých funkcí neboli služeb, ale v jednotlivých typech budov se využijí pouze relevantní funkce. Které to jsou?

Energetické a ekologické služby - jejich smyslem je hospodárné využití energie s cílem minimalizace negativního dopadu na životní prostředí. Jedná se především o systémy k přenosu energie a médií pro zajištění kvality prostředí - vodovod, kanalizace, plynovody, vytápění, větrání a chlazení, příprava TUV a silové rozvody elektrické energie. V této oblasti lze s využitím moderních technologií ušetřit největší množství provozních nákladů, systémy generují největší množství dat pro nadstavbový facility management.

Komfortní služby - úzce souvisejí s předešlým popisem, ovšem v této oblasti je kladen větší důraz na komfort užívání a specifické podmínky v jednotlivých dílčích prostorách budovy než na úspory. Jedná se hlavně o osvětlení, vytápění, zvlhčování, chlazení a větrání místností podle okamžitých požadavků uživatele. Ty mohou být rozmanité - od slavnostního nasvětlení objektu, popř. interiéru, přes speciální požadavky na klimatizování serveroven nebo řízení předepsané vlhkosti v kopírovacím centru, až po regulaci větrání a topení pro nepravidelný víkendový provoz v omezeném počtu kanceláří.

Bezpečnostní služby - do této oblasti patří systémy přístupu, monitoringu a zabezpečení budovy, dále systémy protipožární ochrany a zabezpečení proti havarijním stavům jednotlivých technických systémů.

Sociální služby - jsou určené pro ochranu a zvýšení využitelnosti budovy pro děti, tělesně postižené, seniory a nemocné.

Zábavní a komerční služby - jsou úzce provázány se službami IT technologií v budovách a v současné době zaznamenávají největší rozmach. Internet, strukturovaná kabeláž, IP telefonie a integrované audiovizuální technologie mohou velmi zvýšit kvalitu poskytovaných služeb uživatelům budovy.

Toto obecné rozdělení výše uvedených služeb je třeba ještě posoudit z hlediska typu a velikosti budovy. Rozdílné bude využití jednotlivých kategorií a úrovní služeb pro bytovou výstavbu nebo rodinný dům, jiný důraz bude kladen na rozsah služeb pro velký multifunkční objekt. Samostatnou kategorií jsou budovy s přesně určeným účelem jako nemocnice, divadla nebo průmyslové objekty.

Pro každý typ budovy musí být stupeň inteligence a komunikační prostředky samozřejmě přizpůsobeny i lidem, kteří budou v objektu žít, budou jej provozovat a realizované vymoženosti využívat.

INTEGRACE A INTELIGENCE V PRAXI

Společnost EBM, s.r.o., v rámci jednoho developerského projektu bytového domu se 47 byty v Brně nabídla klientům již ve standardu bytové jednotky společné svedení obrazových, hovorových a datových služeb do jednoho inteligentního systému. Výsledkem je systém, kdy je možno pomocí výměnných zásuvných modulů kdykoliv během několika minut přizpůsobit instalace v jednotlivých místnostech požadovanému stavu bez toho, že by bylo nutné měnit instalační zapojení zásuvek ve stěně. Lze tedy pomocí výměnných zásuvných vložek přiřadit připojovacímu bodu v místnosti požadovanou funkci (telefon, data, televize).

V rámci klientských změn se realizovaly bytové instalace inteligentního systému EIB, zahrnující propojení vazeb topení, chlazení, ovládání žaluzií, světelných a zásuvkových okruhů a zabezpečení objektu. Součástí jsou i audiovizuální systémy. Výsledkem je komfortní ovládání všech prvků z jednoho místa, dílčí úspory na vytápění, zabezpečení a možnost monitoringu a řízení vzdáleně přes internet.

V jiné bytové jednotce se uskutečnil podobný systém, ovšem na tuzemské bázi. Aktory, senzory a programové vybavení poskytují srovnatelné služby, avšak za zajímavější cenu. Jedná se o nové řešení, které bude ještě potřebovat delší ověření v praxi. Velmi důležité je řešení havarijních stavů a zabezpečení možnosti nouzového provozu, např. při krátkodobém výpadku proudu v objektu či při poruše.

Ukazuje se, že tyto systémy možná předbíhají dobu a v některých fázích svojí složitostí uživateli zpočátku spíše znesnadňují život. Investor si v projekční přípravě stavby nedokáže plně představit jejich možnosti, takže po instalaci musí technici mnohdy nastavovat nové funkce a jiné zase rušit. I tyto nesnáze však dokládají, jakou výhodou je moderní instalace s možností změn v čase bez nutnosti stavebních zásahů. Přesto je vhodná důkladná analýza představ investora, aby byly splněny a přiměřený byl i poměr cena/poskytované služby.

VAZBA NA ÚSPORY ENERGIÍ

Inteligentní rodinné domy jsou kromě uvedeného komfortu zajímavé i z hlediska úspor energií a vazeb na alternativní zdroje energie (solární panely a tepelná čerpadla). V tomto případě je již zajímavé věnovat velkou pozornost vztahu k měření a regulaci jednotlivých médií v domě a přilehlých objektech (garáž, bazén, osvětlení zahrady, zavlažovací systémy atd.).

U velkých polyfunkčních nebo administrativních budov se ukazuje v rámci přípravy jako účelná konzultace s investorem, developerem, budoucím provozovatelem nad zaměřením budovy, její flexibilností ke změně a úpravě užívání, způsobu provozu a správy. Je velmi vhodné využít informace, které jsou generovány v rámci regulace a řízení budovy pro nadstavbový systém pro správu budov (facility management). Energetické údaje lze využít pro analýzy a prognózy průběhu spotřeb jednotlivých médií a následné sjednání lepších podmínek s dodavateli médií. Údaje o počtech osob poslouží v marketingu a zabezpečení, efektivní je spojení elektronické pasportizace budov a technických zařízení pro správu, servis a revize, dále využití pasportizace pro nájemní vztahy a účetnictví.

INDIVIDUÁLNÍ PŘÍSTUP

V současné době neexistuje obecná poučka o ekonomickém a smysluplném využití výstupů z inteligentního systému pro správu a provoz budovy. Není dána ekonomická hranice pro rozsah využití IT technologií a SW pro správu a provoz budov. Každý projekt je individuální a musí zohledňovat nejen velikost budovy (nebo rozsah nájemních ploch), ale např. i lidské zdroje. SW produkty využívající technická a provozní data pro údržbu objektu, fakturaci nájmu a energií uživatelům mají smysl a účinnost pouze tehdy, pokud jsou průběžně a kvalifikovaně udržovány v aktuálním stavu.

Údržba takového systému je časově i odborně náročná a ne vždy je provozovatel schopen nebo ochoten zaměstnávat lépe kvalifikované pracovní síly. Potom je ale investice do těchto systémů kontraproduktivní.

NÁZORY INVESTORŮ SE MĚNÍ

Při realizacích inteligentních systémů je možné se setkat s provozovateli, kteří nabízené řešení pro správu a provoz budovy odmítli se slovy "máme šikovného údržbáře a záznamy nám úplně stačí v papírové podobě" a "vyšší náklady na provoz stejně zaplatí nájemník". Tyto názory se s rostoucím převisem nabídky nad poptávkou naštěstí mění, ale ještě to bude chvíli trvat.

V minulých letech existoval tlak na rychlost výstavby a minimalizaci investičních nákladů bez ohledu na budoucí provozní náklady. Následný provoz budov ale ukázal, jak významnou položkou v kalkulaci celého projektu provozní náklady jsou a že se vyplatí již ve fázi výstavby investovat do "přiměřeně" inteligentního systému, neboť návratnost prostředků je zde očividná.

projektový manažer
EBM, s.r.o.