Změny v právní úpravě katastru nemovitostí v souvislosti s Novým občanským zákoníkem (V)
Nový občanský zákoník V
Nový občanský zákoník s sebou přináší změny i v katastru nemovitostí, který je rovněž nově upraven zákonem č. 256/2013 Sb. Za nejdůležitější považujeme důsledné uplatnění zásady tzv. materiální publicity – na rozdíl od předchozího stavu je vždy rozhodný zápis v katastru nemovitostí. To má vliv i na řízení o vkladu do katastru, kdy se mnohem více než dříve dbá na informování vlastníků nemovitostí z důvodu ochrany před podvodným jednáním. Vzhledem k zavedení sledování doby podání návrhu na zápis práva do katastru nejen na den, ale i hodinu a minutu, dojde v praxi k širšímu uplatnění zásady priority. Sjednocuje se dále způsob zápisu všech věcných práv bez ohledu na způsob vzniku. Vkladem přitom nebudou zapisována jen věcná práva, ale i může být takto do katastru zapsán i nájem a pacht. Do činnosti katastrálních úřadů se rovněž promítne nová zásada občanského zákoníku, podle níž se stavby stanou součástí pozemku.
Úvod – představení legislativních změn
Změny, které s sebou přináší nový občanský zákoník, se promítají i do nové právní úpravy katastru nemovitostí. Dosavadní zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, jsou nahrazeny od 1. 1. 2014 zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Obecná problematika zápisu věcných práv do katastru nemovitostí a základní zásady, kterými se katastr řídí, však zůstává v novém občanském zákoníku. I v tomto článku se zaměříme na nejdůležitější změny oproti dosavadní právní úpravě.
Katastr nemovitostí má vždycky pravdu
Nový občanský zákoník (dále též „NOZ“) posiluje v § 980 až 986 zásadu materiální publicity, která chrání dobrou víru v úplnost a pravdivost zápisů právních vztahů v katastru. Ustanovení § 980 odst. 1 stanoví zásadu, že neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá. Nejde přitom jen o zápis věcného práva, ale i o poznámky, které činí zapsané právo sporným nebo nejistým, poznámky pořadí nebo přednosti atp. Ustanovení § 980 odst. 2 NOZ potom výslovně zakotvuje vyvratitelnou domněnku, že „Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem“. Dosavadní právní úprava chránila osobu spoléhající v dobré víře na stav zápisu pouze před osobou, jež byla v katastru nemovitostí jako nositel určitého věcného práva zapsána. Nová úprava tedy tlačí na vlastníky nemovitostí, aby dbali na správný zápis svých práv v katastru. Zde je důležité zdůraznit, že podle ustanovení § 3064 NOZ se na práva zapsaná do katastru nemovitostí před nabytím účinnosti nové úpravy uplatní úprava obsažená v ustanoveních § 980 až § 986 až od 1. 1. 2015. Dle § 64 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále též „ZKN“) se údaje v katastru vedou podle dosavadních právních předpisů do doby, než jednotlivé evidované údaje budou dotčeny změnou. Zásadu materiální publicity vyjadřuje i ustanovení § 981 NOZ, podle něhož má věcné právo k cizí věci zapsané v katastru nemovitostí přednost před právem, které z katastru není zřejmé.
Kdo dřív přijde, je dříve zapsán
Další zásadou, kterou nový katastrální zákon zcela zásadně mění, je zásada priority. Podle ustanovení § 982 odst. 1 NOZ platí, že pro pořadí věcných práv k cizí věci je rozhodující doba podání návrhu na zápis práva a práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí. Podle § 9 odst. 2 ZKN se pořadí zápisů práv do katastru řídí okamžikem, ve kterém byl návrh na zápis do katastru doručen katastrálnímu úřadu. To má význam pro vznik právních účinků zápisu. Okamžik doručení se měří na den, hodinu a minuty. Dle dosavadní právní úpravy právní účinky zápisu připadaly pouze na den podání návrhu.
Vůči existujícím věcným právům, která přede dnem nabytí účinnosti NOZ nepodléhala zápisu do katastru nemovitostí (např. zákonná věcná břemena pro uložení rozvodových sítí), nastanou podle § 3065 NOZ účinky přednosti zapsaných věcných práv podle ustanovení § 981 NOZ a účinky pořadí věcných práv podle ustanovení § 982 odst. 1 NOZ až dnem 1. 1. 2018. Toto ustanovení poskytuje přechodné období k zápisu existujících věcných práv, která dříve zápisu nepodléhala. Zápis je tedy třeba provést do 1. 1. 2018. Pokud právo nebude v katastru po tomto datu zapsané, oprávněný se vystavuje riziku „předstižení“ zápisem konkurujícího věcného práva k téže nemovitosti.
Zápis věcných práv zásadně vkladem
Věcná práva byla v závislosti na jejich vzniku dle dosavadní právní úpravy zapisována do katastru buď vkladem, nebo záznamem. Dle nové úpravy jsou všechna věcná práva zapisována vkladem bez ohledu na to, jak vznikla. Vkladem se tedy zapisují i věcná práva vzniklá na základě zákona, rozhodnutím, vydržením, příklepem v dražbě atd. Vkladem jsou zapisována i práva, která jsou ujednaná jako věcná. Takto může být nově ujednána řada práv – např. výhrada zpětné koupě (§ 2138 NOZ). Nově lze vkladem do katastru zapsat i nájem a pacht, požádá-li o to vlastník, nebo nájemce, resp. pachtýř, se souhlasem vlastníka. Problémy může v této souvislosti přinést skutečnost, že vklad bude mít dle nové úpravy někdy konstitutivní a jindy pouze deklaratorní účinky.
Stavba sdílí osud pozemku
Nový občanský zákoník se navrátil k zásadě, že součástí pozemku jsou stavby na něm zřízené. Je však třeba upozornit, že se to netýká staveb dočasných, stejně jako staveb zřízených na základě práva stavby či inženýrských sítí. Tato zásada se rovněž netýká inženýrských sítí. Předpokladem je však to, že vlastník stavby a pozemku je tentýž. Tato zásadní změna v pojímání věcí a jejich součástí se odráží i v právní úpravě katastru nemovitostí. V katastru se evidují z budov pouze ty, které nejsou součástí pozemku nebo práva stavby1 (§ 3 odst. 1 písm. b) a c) ZKN). V listinách pro zápis do katastru nemovitostí tak není třeba již výslovně zmiňovat a označovat budovu, pokud je součástí pozemku. Nový vlastník pozemku se stává automaticky i vlastníkem stavby, která je jeho součástí. Vzhledem k tomu, že zásada „superficies solo cedit“ (povrch ustupuje půdě) se nevztahuje na stavby dočasné, nově se bude v katastru evidovat i údaj o dočasnosti stavby (§ 4 odst. 1 písm. d) ZKN). Ustanovení § 63 odst. 2 ZKN zavádí vyvratitelnou domněnku, že dosud evidované budovy jsou stavby trvalé, pokud z údajů katastru nevyplývá, že jde o stavbu dočasnou. Zásada materiální publicity se prosazuje i v případě, že se později ukáže, že stavba není součástí pozemku (§ 63 odst. 6 ZKN). Pokud je tedy v katastru uveden tentýž vlastník pozemku i stavby na něm, přejde vlastnické právo ke stavbě spolu s pozemkem, i když by se později ukázalo, že jde o stavbu dočasnou, která součástí pozemku není.
Jednotka a bytové spoluvlastnictví
NOZ přináší v ustanovení § 1159 změnu v pojetí pojmu jednotky. Tou už není pouze byt, nýbrž zahrnuje i podíl na společných částech nemovité věci (tedy domu a zastavěném pozemku, příp. věcném právu zakládajícím právo mít na pozemku dům). Totéž platí podle § 1158 odst. 2 pro nebytový prostor a soubor bytů nebo nebytových prostorů. V katastru nemovitostí bude rozlišováno mezi jednotkami, které byly vymezeny dle dosud platného zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, a nově vymezenými jednotkami dle NOZ. Aby v rámci jednoho domu byla zachována jednota ve způsobu vymezení jednotek, zavádí přechodné ustanovení § 3063 NOZ pravidlo, že nabyl-li někdo před 1. 1. 2014 vlastnické právo alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory, vznikne vlastnické právo i k dalším jednotkám v tomto domě dle zákona č. 72/1994 Sb.
Změny vkladového řízení
Zásada materiální publicity se projevuje i v rámci řízení vedeného katastrálním úřadem. Ten musí umožnit vlastníkovi vyjádřit se k navrhovaným změnám v právních poměrech dotýkajících se jeho nemovitosti a o těchto změnách jej informovat (§ 16 odst. 1 ZKN). V praxi lze tedy očekávat, že se vkladová řízení protáhnou. Katastrální úřad totiž povolí vklad nejdříve po uplynutí 20 dnů ode dne, kdy byla vlastníkovi nemovitosti odeslána informace o podaném návrhu. K návrhu na vklad již postačí přiložení pouze jedné vkladové listiny, na jejímž základě má být právo do katastru zapsáno. Po povolení a provedení vkladu je tato vkladová listina založena do sbírky listin. Účastníkům vkladového řízení se již nezasílá listina s vkladovou doložkou jako dosud, ale pouze vyrozumění o tom, že byl vklad proveden. Pro případ, že listina sepsaná před 1. 1. 2014 nemá všechny náležitosti vyžadované dle ZKN, lze tento nedostatek odstranit tím, že chybějící náležitosti bude obsahovat samotný návrh na vklad (§ 63 odst. 3 ZKN).
Závěr
Změny a novinky, které přináší rekodifikace soukromého práva, jsou natolik rozsáhlé, že jsme se v rámci tohoto článku zaměřili pouze na některé nejpodstatnější změny. Za tu lze jistě považovat důsledné přiklonění se k zásadě materiální publicity, která posílí právní jistotu osob jednajících v důvěře v pravdivost údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Na druhou stranu tato zásada bude klást nároky na vlastníky, aby zajistili, že stav zapsaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti, a rozporovali případné změny, které by měly být učiněny na základě zfalšovaných listin. Stejně tak účastníci právních jednání by měli ověřit aktuální stav zápisu v katastru nemovitostí v den podpisu smluv a s návrhem na vklad práva nijak neotálet.
Poznámka
1 K tomu blíže jiný článek na tomto portálu Zpět
This Article focuses on the significant changes to the Land Register introduced by the New Civil Code and an act no. 256/2013 Coll. The most important change is the strict application of the principle of material publicity – in contrast to the previous legislative regulation the record in the Register is always the decisive factor for determining the existing rights. The recording of real rights proceedings improves the protection of real estate owners from fraud by mandatory informing them about the proposed changes. The real right will not be recorded until 20 days after informing the owner.
The priority principle is strengthened by marking not only days but also hours and minutes of submitting the proposal of real rights record. An existing real right which was not a subject of mandatory record before has to be recorded by January 1, 2018. Neglecting this duty might result in losing the right in favor of an incompatible right recorded later.
The real rights are now recorded uniformly regardless if they originate through a contract, court decision, auction etc. Rights such as lease can also newly be recorded in the Register. The changes also reflect the newly introduced principle in the Civil Code making the ownership of the buildings inseparable from the ownership of the land beneath. This principle does not extend to the buildings and land which had different owners before January 1, 2014, temporary buildings and the buildings built entitled from the right to build.
